내용증명이 반송되도 임대차 계약 해지상태라고 봐도 되나요?

Question

세입자가 월세 2기 이상 체납시 민법 640조에 의해서 계약해지 가능한걸로 알고있습니다.

8월 1일 오전에 임대차 계약 해지의 내용증명을 세입자에게 보냈고

세입자가 8월 1일 오후에 밀린 두달분의 월세를 완납했을 경우에도

실제로 세입자가 2기 이상 체납했기에 집주인이 보낸 내용증명의 효력은 잃지않는다고 알고있습니다...

그리고 전화,문자,내용증명등이 세입자에게 도달한 순간에 효력을 발휘한다고 알고있습니다...

즉 전화도 안받고 문자도 안읽고 내용증명도 폐문부재로 반송시키면 아직 까진 계약 해지 상태가

아니라고 알고있습니다...

위의 상황에서 질문드리고 싶은게 있습니다...

1.8월 1일 오전에 내용증명을 보내고 세입자가 8월 1일 오후에 월세를 완납한 상황에서

계약 해지를 통보하는 전화,문자,내용증명을 받지않은 상황에서

내용증명을 2번 반송당한뒤에 법원에 공시송달이 끝날 경우에야 계약 해지 통보가 완료된 상태인가요?

2.세입자가 8월 1일 오후에 문자로 무언가를 수리해달라고 요청했을 경우에

8월 안쪽으로 공시송달 끝날때까지 시간을 끌어서

공시송달이 끝나면 계약 해지 통보가 된거나 마찬가지이므로 수리는 안해줘도 되고

원상복구 하고 나가라고 이야기 할 수가 있는건가요?

궁금합니다...

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 임차인의 2기에 대한 월세를 체납한 경우 이후 납부를 하더라도 계약해지 사유가 사라는 것은 아니기에 계약해지 사유는 그대로 존재하게 됩니다. 그에따라 내용증명을 발송하였으나 반송되는 경우 법원 공시송달을 통해 의사통지의 효력을 갖출수 있습니다. 즉 질문1에서 적힌대로 적용될것으로 보입니다.

2. 세입자와 연락이 가능한 상태라고 구두라도 해지를 통보하시고 퇴거를 요구하시면 될듯 보입니다. 공시송달은 임차인에게 의사통보가 불가능한 상황에서 하는 것이므로 연락이 가능하다면 구두상으로 해지통보를 전달하시고 이에 대한 녹취등을 남기시거나 내용증명의 수령을 요구하시면 될듯보입니다. 그리고 원상복구를 요청은 할수 있으나 해당 하자에 임차인 과실이 없는 것이라면 책임여부에 따라 원상복구에는 해당되지 않을수 있기에 무조건 수리를 거부하고 원상복구로써 임차인에게 고치라고 하거나 비용을 요구할수 있는것은 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

내용증명이 반송되면, 그 자체로는 효력이 발생하지 않습니다. 민법 제111조에 따르면, 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 발생합니다. 따라서 내용증명이 반송되었다면, 계약 해지 통보가 완료된 상태가 아닙니다. 이 경우, 공시송달을 통해 계약 해지 통보를 완료할 수 있습니다. 공시송달은 법원에 신청하여 상대방이 서류를 받을 수 있도록 하는 절차로, 공시송달이 완료된 후 2주가 지나야 효력이 발생합니다.

세입자가 8월 1일 오후에 밀린 월세를 완납했더라도, 이미 2기 이상의 월세가 체납된 상태였다면 민법 제640조에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나, 계약 해지 통보가 세입자에게 도달하지 않은 상태에서는 계약 해지가 완료되지 않은 것으로 봅니다.

세입자가 8월 1일 오후에 수리 요청을 했더라도, 공시송달이 완료되기 전까지는 계약 해지가 완료되지 않은 상태입니다. 공시송달이 완료된 후 계약 해지가 유효하게 되면, 그 이후에는 수리 요청을 거부하고 원상복구를 요구할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

8월 1일 오전에 임대차 계약 해지의 내용증명을 세입자에게 보냈고

세입자가 8월 1일 오후에 밀린 두달분의 월세를 완납했을 경우에도

실제로 세입자가 2기 이상 체납했기에 집주인이 보낸 내용증명의 효력은 잃지않는다고 알고있습니다...

그리고 전화,문자,내용증명등이 세입자에게 도달한 순간에 효력을 발휘한다고 알고있습니다...

즉 전화도 안받고 문자도 안읽고 내용증명도 폐문부재로 반송시키면 아직 까진 계약 해지 상태가

아니라고 알고있습니다...

위의 상황에서 질문드리고 싶은게 있습니다...

1.8월 1일 오전에 내용증명을 보내고 세입자가 8월 1일 오후에 월세를 완납한 상황에서

계약 해지를 통보하는 전화,문자,내용증명을 받지않은 상황에서

내용증명을 2번 반송당한뒤에 법원에 공시송달이 끝날 경우에야 계약 해지 통보가 완료된 상태인가요?

==> 상대방이 내용증명을 수렁하였다면 계약해지 의사표시 효력이 발생됩니다.

2.세입자가 8월 1일 오후에 문자로 무언가를 수리해달라고 요청했을 경우에

8월 안쪽으로 공시송달 끝날때까지 시간을 끌어서

공시송달이 끝나면 계약 해지 통보가 된거나 마찬가지이므로 수리는 안해줘도 되고

원상복구 하고 나가라고 이야기 할 수가 있는건가요?

==> 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

내용증명을 임차인이 받지 못하면 효력이 없습니다.

내용증명이 반송되었다면 법원을 통해 공시송달을 신청하시면 됩니다. 다만 내용증명이 반송되어 왔다고 공시송달을 신청할 수 있는 것이 아니라 상대방의 소재를 확인하기 위해 노력한 것이 소명되야 신청이 가능합니다.

즉 최소 2번 이상 내용증명이 밚송되어야 공시송달 신청이 가능합니다.

또한 공시송달을 법원에 신청한다고 바로 효력이 발생하는 것이 아닌 법원게시판 게시 후 2주일이 경과해야 효력이 생깁니다.

위 답변으로 공시송달이 끝나야 계약해지 통보를 할 수 있을 것으로 보입니다.