공공임대아파트 분양전환가격 이거 맞나요?
공공임대아파트에 살고 있는 임차인이에요. 얼마전에 임대사업자가 부도가 났어요. 그래서 지금 임차인들에게 조기분양을 하고 있어요. 임대주택의 종류는 10년 임대주택이고, 분양전환가격은 감정평가 금액 이하로 해야한다네요. 저희 집 감정평가는 1억 8천 나왔어요.
계산식 잘봐주세요. 제가 기납부한 임대보증금 1억 5천 + 예약금 1천 + 잔금 1천 = 1억 7천만원이 분양전환가격으로 산정됐어요. 감정평가 금액 이하로 분양가가 나왔어요.
근데요 여기서 문제에요. 주택도시기금 근저당 6천만원이 있는데요. 이걸 저보고 떠안으래요. 대신 허그에서 보증 사고가 났다 인정해서 4천만원이 저한테 나올꺼래요. 그럼 근저당 6천만원 - 허그 4천만원 = 2천만원이 또 제가 고스란히 떠안는 금액이 되거든요. 그럼 정리하면요 제가 진짜로 부담하는 돈은 분양가 1억 7천만원에 + 주택도시기금 근저당 2천 떠안아서 최종 1억 9천이 돼요. 1억 9천은 감정평가 1억 8천을 오바하잖아요. 이거 분양가 설계 똑바로 된거 맞나요? 이거 뭐가 어떻게 되는건지 모르겠어요 ㅠ
시청에 물어봤는데 문제없대요. 임대사업자가 분양전환하겠다고 시청에 신고한 금액은 근저당 제외한 1억 7천 만원이라서 시청 담당과에서는 이 금액이 감정평가 1억 8천 이하라서 문제없대요. 그럼 근저당 2천만원 추가로 내가 떠안는거는 어떻게 해야하는거냐고 물었더니 이건 임대사업자랑 제가 계약하는 사적 계약이라서 알아서 하래요. 시청은 이건 모르겠대요. 공공임대아파트이고 관리, 감독해야할 시청이 이렇게 나와서 충격먹었어요. 저한테 일어난 이 모든 일이 실화맞나요. ㅠ ㅠ 이거 어떻게 해야하나요 ㅠ ㅠ 임대보증금 받아서 나갈라니 기약이 없고 전액 온전히 다 받을수 있을지도 불안해서 울며겨자먹기로 분양 받을라고 했더니 그것도 고통스럽네요 ㅠ 도와주세요 ㅠ
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
10년 임대주택의 분양가는 해당 임대주택의 감정평가 금액 이하여야 하며 기납부한 임대보증금 + 예약금 + 잔금을 모두 합친 금액이 최종 분양가로 잡힙니다.
근저당 등 담보대무는 분양전환가격 산정에 원칙적으로 포함되지 않습니다. 즉 임대 주택 분양전환 금액만 감정가와 비교하여 정책적으로 관리합니다.
임대 사업자의 부도로 인해 근저당이 설정되어 있다면 임차인은 별도의 채무, 승계, 상환 조항 없이 분양을 받는 것이 원칙입니다. 임대사업자가 파산, 부도 등으로 채무를 모두 정리할 수 없는 상황에서는 허그 보증 사고 배상 등으로 일부 지원이 이뤄집니다.
상황이 해결되지 않을 경우 공공주택특별법, 임대주택법에 근거하여 분양 전환 절차 및 근저당의 승계에 대해 상급 기관에 행정 심판 제기 및 민원을 제기하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
명목적인 분양가(1.7억)는 감정가 이하이므로 형식상으로는 문제 없습니다
하지만 근저당 승계로 인한 실질 부담금(총 1.9억)은 법적 논란의 소지가 큽니다
이건 사적 계약이라는 시청 답변은 책임 회피로 보이며, 공공성에 위반합니다
법률 상담, 국토부 민원, HUG 질의를 통해 문제 제기 및 조정을 시도해 보시기 바랍니다
입주자가 부담하지 않아야 할 채무가 분양계약의 조건으로 편입되면, 이는 불공정 계약 소지가 있고
공공임대주택은 공공성을 띠기 때문에, 무조건 사적 계약으로 보기 어렵습니다
특히 분양주체가 민간임대사업자였더라도, HUG, 시청, 국토부 등 공공기관의 감독·보증이 관여된 사안입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갑작스런 임대사업자 부도와 조기분양으로 인해 심적 스트레스가 많은 듯 보입니다. 안타깝지만 질문의 내용에서처럼 분양전환가격은 1억7천으로 확정이 된 상태이므로 지자체가 어떻게 제지를 할 방법은 없을 듯 보입니다. 사실상의 임대사업자와 개인간의 사적 문제로써 법적소송을 통해 해결하셔야 할 부분으로 보입니다. 우선 질문의 아파트단지내 비슷한 통보를 받은 사람들이 모여 집단소송을 제기하시여 문제를 해결하시는게 최선으로 보이며, 소송 상대방은 임대사업자 부도로써 당사자가 명확하지 안을 경우 법정관리인 또는 파산관재인등을 소송당사자로 특정하셔야 될듯 보입니다,
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