상가 건물 (1층) 쥐로 인한 수도배관 파손 및 수리비용에 대한 질문입니다.

Question

먼저 앞서 말씀드리면, 부동산 계약시 쥐구멍 및 쥐에 대한 얘기는 일절 없었습니다.

25년 2-3월경 쥐가 처음으로 보이기 시작.
이후 3월경 수도배관을 갉아먹어 파손 1차 수리.
이후 4월경 수도배관 1차 파손 주변을 또 갉아먹어 2차 파손 및 수리
이후 5월경 수도배관 3차 파손 및 수리
이후 6월경 수도배관 4차 파손상태 - 이후 상가 내부 구석구석 살펴보았음. 임의로 막아놓은 쥐구멍을 두군데 정도 찾을 수 있었음. 한곳은 나무판자와 못으로 박아놓았고, 한곳은 임의로 바닥타일 하나로 막아 놓았던게 보임.

금일 건물주인과 협의를 보려 통화함.
건물주인측 입장은. 이전에는 쥐가 출몰하지 않았다. 지금 임차인(나)이 들어오고 나서 음식을 팔다보니 쥐가 들어왔다.
이후 상가 내부에 쥐구멍을 막아놓은 흔적을 발견하였다. 라고 말을하니 "그렇다" , "본인이 막았다." 라며 쥐가 이전 임차인이 사업을 진행하는 중에도 쥐가 발견 되었던 적이 있음을 뜻함.
후에 배관 파손 수리 계속 사비로 하고있었는데 쥐를 잡아도 잡아도 끝이없다.
건물 외벽 수리를 해주던가 상가 내부로 통하는 쥐구멍을 좀 제대로 막아달라. 라고 말을 했으나, 그건 본인 책임이 아니라 임차인이 부담해야 하는 일 이라며 전화를 일방적으로 끊어 버림. 이후 연락두절.
건물주 대변인 아들과도 통화가 되지않음.

[바로 이전 임차인과도 통화를 해보았으나, 해당 임차인이 장사중일때 쥐구멍을 막은 적은 없다고 함.]

이런경우엔 비용을 저희가 부담 하는게 맞나요 ?

+추가 건물이 상당히 노후화 되어있음.

Answer 1

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

건물을 쾌척한 환경에서 임대해야할 책임이 소유주에게 있습니다 그

그동안 임차인이 많은 노력을 통하여 즤의 침입을 방지하려고 노력하셨다고 합니다

쥐의 침입을 막아주는 책임은 임대인의 책임입니다

시설 관리 점검 책임은 소유주에게 있습니다

강력히 요구하여 위생 닟 전염병을 에장하기의해 대처해주도록 문자로 연락하시고 해결되지 않으면 주민센터에 설치된 임대분챙조정위원회에 제소하여 해결요청을 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

민법 제623조에 따르면, 임대인은 임차인에게 목적물을 계약 기간 동안 사용·수익할 수 있게 할 의무가 있습니다

즉, 임대인은 상가의 구조적 결함, 하자(쥐구멍, 외벽 균열 등)를 사전에 고지하거나, 수리하여야 할 의무가 있습니다

쥐구멍을 건물주가 직접 막은 사실 인정 → 기존 쥐 출몰 사실을 인지하고 있었던 것

임대차계약 시 해당 사실을 임차인에게 고지하지 않음 → 하자 고지의무 위반

계약 전 존재한 하자로 인해 배관 파손이 계속 발생 → 임대인의 책임 인정될 여지 매우 큽니다

쥐로 인한 손해가 임차인의 고의 또는 과실 없이 발생했고, 건물 노후화와 하자(쥐구멍 등)로 인한 경우 임대인이 수리비 부담해야 할 가능성이 높습니다

건물주에게 다음 내용을 담아 내용증명을 보내세요:

쥐로 인한 지속적 배관 손상 및 수리 비용 발생 사실

건물주의 기존 쥐 출몰 인지 및 쥐구멍 방치

수리비 보상 요구 및 하자 보수 요구 (쥐구멍 및 외벽 등)

내용증명을 보낸후에도 임대인이 회피를 한다면 법적 조치를 검토해보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

민법 제 623조 임대인은 목적물을 계약 기간 동안 사용, 수익에 적합한 상태로 유지할 책임이 있습니다.

즉 쥐가 반복적으로 들어오고 배관을 갉아먹을 정도라면 이는 단순한 위생문제가 아니라 구조적 하자 또는 안전, 위생상 중대한 결함에 해당하여 임대인이 이를 방치하면 안됩니다.

개인적으로 임대인이 부담해야 된다고 생각합니다. 임대인과 원만하게 해결하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

임대차 계약에서 건물의 주요 부분에 대한 수선 의무는 일반적으로 임대인(건물주)에게 있습니다. 특히 건물의 노후화나 구조적인 문제로 인해 발생한 하자는 임대인이 수리해야 할 책임이 있습니다.

상가 건물 쥐 출몰 시 수도 배관 파손 수리 비용 책임 :

말씀하신 분의 상황을 살펴보면, 다음과 같은 점들을 고려할 때 수리 비용 부담 책임이 건물주에게 있을 가능성이 높아 보입니다.

1. 문제의 원인 :

   쥐가 수도 배관을 갉 아 먹어 파손된 것은 임차인의 고의나 과실로 발생한 문제가 아닙니다. 이는 건물의 관리 상태나 구조적 문제(쥐의 유입 경로)와 관련이 깊습니다.

2. 건물 노후화 :

   건물이 상당히 노후화 되어 있다는 점은 쥐가 유입될 수 있는 틈이나 구멍이 많을 가능성을 시사하며, 이는 건물 자체의 하자로 볼 수 있습니다.

3. 건물주의 사전 인지 및 조치 :

   건물주가 이전에 쥐 구멍을 임의로 막아 놓았다고 인정한 것은 본인이 임차하기 전부터 해당 건물에 쥐 문제가 있었음을 건물주가 인지하고 있었다는 강력한 증거가 될 수 있습니다.

4. 수도 배관 수리의 성격 :

   수도 배관 파손은 임차인이 스스로 쉽게 수리하기 어려운 건물의 주요 설비에 해당합니다. 민법에 따르면 임차인이 수선하기 어려운 부분의 하자는 임대인이 수선해야 할 의무가 있습니다.

건물주는 임차인의 영업(음식 판매)때문에 쥐가 유입되었다고 주장하지만, 건물 자체에 쥐가 서식하거나 유입 될 수 있는 구조적인 문제가 있었다는 점, 그리고 건물주가 이전에 쥐 문제를 인지하고 조치한 적이 있다는 점을 고려하면, 임차인의 영업 활동 만을 문제의 원인으로 보기는 어렵습니다.

앞으로 어떻게 대처해야 할까요? :

건물주가 대화를 회피하고 일방적으로 책임을 전가 하는 상황이라면, 다음과 같은 방법들을 고려해 보시는 것이 좋습니다.

1. 증거 확보 :

   쥐로 인한 수도 배관 파손 사진, 수리 내역 및 비용 영수증, 건물주와의 통화 내용 녹음 (가능하다면), 발견된 쥐 구멍 사진 등 현재 상황과 건물주의 사전 인지를 입증할 수 있는 자료들을 최대한 확보해 두세요.

2. 내용 증명 발송 :

   건물주에게 현재 상황과 그동안 발생한 수리 비용에 대한 책임이 건물주에게 있음을 명확히 하고, 향후 재발 방지를 위한 건물 외벽 또는 내부 쥐 유입 경로 차단 공사를 요구하는 내용 증명을 보내는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 분쟁 조정 신청 :

   대한 상사 중재 원 등 상가 임대차 분쟁을 다루는 기관에 분쟁 조정을 신청하는 방법도 있습니다. 중재를 통해 건물주와 합의점을 찾을 수도 있습니다.

   결론적으로 건물주가 이전에 쥐 문제를 알고 있었고, 건물의 노후화로 인해 쥐가 지속적으로 유입되어 수도 배관 파손이라는 중대한 문제가 반복된다면, 이는 임대인의 수선 의무 범위에 해당할 가능성이 높습니다. 최선을 다해서 소통을 하고 노력을 했지만, 혼자서 해결하기 어려우면, 전문가의 도움을 받아 현명하게 대처하시기 바랍니다.