아파트 리모델링 추가 분담금 확정 전에 조합원이 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

Question

아파트 리모델링을 추진 중인 단지의 경우 사업 초기에는 예상 분담금만 안내되는 경우가 많은데요.

최근 공사비와 금융비용이 계속 변동하다 보니 실제 분담금이 확정되기 전에 조합원 입장에서 어떤 부분을 중점적으로 확인해야 하는지 궁금합니다.

단순히 예상 분담금 총액만 확인하는 것이 아니라 공사비 계약 방식, 사업비에 포함된 금융비용, 일반분양 수익 추정치, 예비비 반영 여부 등도 살펴봐야 할 것 같은데요.

특히 조합에서 제시한 사업비 내역 중 향후 추가 분담금 증가로 이어질 가능성이 높은 항목은 무엇인가요?

또한 총회에서 사업비나 공사비 관련 안건에 동의한 이후에도 분담금이 증액될 수 있는지, 조합원이 관련 자료를 요청하거나 검증할 수 있는 방법도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

리모델링 추가 분담금 확정 전, 의뢰인께서는 시공사와 체결한 도급계약서의 공사비 산정 방식이 '물가 변동을 반영하는 방식'인지, 아니면 '확정 계약'인지 반드시 확인해야 합니다. 물가 변동 항목이 있다면 향후 공사비가 인상될 가능성이 매우 높습니다.

특히 사업비 내역 중 '금융비용'과 '예비비'가 현실적으로 책정되었는지 면밀히 살피셔야 합니다. 최근 고금리 기조로 인해 사업 지연 시 이자 부담이 급격히 증가할 수 있습니다. 일반분양 수익 추정치가 지나치게 낙관적으로 잡혀 있는지도 확인해야 할 주요 요소입니다.

총회에서 사업비 안건에 동의하더라도 조합 규약에 따라 추후 분담금 증액이 가능할 수도 있습니다. 조합원으로서 정당한 정보 공개를 청구할 권리가 있으므로, 총회 자료나 대의원회 의결 사항에 대해 적극적으로 열람 및 등사 신청을 하여 검증해야 합니다. 불투명한 비용 산정은 향후 분쟁의 씨앗이 될 수 있으므로, 입증 자료를 꾸준히 확보하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

예상 분담금 총액만으로 최종 부담이 고정되는 것은 아닙니다. 주택법 시행령 제20조 제2항은 규약에 비용부담 시기와 절차, 회계 및 총회 의결사항을 정하도록 합니다. 규약과 공사계약서, 세부 예산안을 함께 대조하여 공사비 증액 조건, 설계 변경 비용, 차입금의 이자율과 상환 일정, 일반분양 수입의 산정 전제, 예비비의 사용 기준을 확인해야 합니다. 어느 항목이 가장 크게 늘지는 해당 자료 없이 단정할 수 없습니다.

총회에서 동의했다는 이유만으로 이후 증액이 모두 금지되거나 자동으로 허용되는 것은 아닙니다. 주택법 시행규칙 제7조 제6항은 자금 차입, 예산 외 부담 계약, 공사계약 체결, 조합원별 분담 명세의 확정과 변경, 세부 사용계획을 포함한 예산안을 총회 의결사항으로 정합니다. 특히 리모델링은 안전진단에 따른 구조설계 변경으로 발생할 수 있는 추가 비용의 분담안도 포함하므로, 기존 결의의 범위와 변경 안건의 의결 여부를 확인해야 합니다.

자료 확보는 주택법 제12조 제2항과 제3항을 근거로 진행할 수 있습니다. 조합은 규약, 총회 의사록, 사업시행계획서, 회계감사보고서 등을 작성하거나 변경한 후 15일 이내에 공개해야 하며, 조합원이 사업 관련 서류의 열람과 복사를 요청하면 15일 이내에 응해야 합니다. 요청 대상과 기간을 서면으로 특정하고, 복사비는 실비 범위에서 부담하면 됩니다.