경매사실 모르고 상가계약을 하였습니다.

Question

안녕하세요 a가게를 운영하고 있었고 건너편에 상가가 하나 나왔었습니다. 공실이 없는 나쁘지 않는 위치여서 무권리에 계약을 했습니다.

따로 부동산을 안끼고 거래했습니다. 건물대리인이랑 계약을 했는데 계약후 알고보니 1년6개월 전 경매에 나와있더라구요...

등기부등본을 확인못한 저도 잘못이지만 이를 알려주지 않고 매도한 전 가게 매도인 혹은 건물 대리인 상대로 소송시 승소 확률이 있을까요...

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   계약 당시 상가가 이미 경매 절차에 들어가 있었는데도 그 사실을 숨기고 계약이 체결되었다면, 매도인 또는 건물 대리인은 ‘계약 체결상 고지의무’를 위반한 것으로 손해배상 책임을 질 가능성이 높습니다. 특히 임대차계약이 경매로 인해 소멸될 위험을 알리지 않았다면, 민법상 불완전이행 또는 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다. 다만 등기부를 직접 확인하지 않은 임차인에게도 일정한 과실이 있어, 과실상계로 일부 감액될 여지는 있습니다.

2. 법리 검토
   민법은 계약의 중요사항에 관한 고지의무를 인정하며, 임대인이 임차목적물의 권리관계나 법적 하자를 알고도 알리지 않은 경우 손해배상책임을 부담한다고 봅니다. 특히 임대목적물에 이미 경매개시결정이 내려진 상태라면, 임차인이 알았다면 계약을 체결하지 않았을 정도의 중대한 사정으로 평가됩니다. 법원도 “임대인이 경매 진행 사실을 알리지 않은 경우, 임차인의 신뢰이익에 대한 손해배상 책임이 인정된다”고 판단한 사례가 다수 존재합니다.

3. 입증과 과실상계
   임차인이 계약 전 등기부등본을 확인하지 않았다면 주의의무 위반으로 일부 책임이 인정될 수 있습니다. 그러나 상대방이 ‘정상 계약’처럼 설명하거나 ‘문제없다’는 말을 했다면, 신의성실의 원칙에 따라 임대인의 고의·중과실이 더 중대하게 평가됩니다. 따라서 손해배상 범위는 임차인이 입은 실제 손해액(보증금, 권리금, 이사비용 등)을 중심으로 산정되며, 임차인의 과실 정도에 따라 일부 감액될 수 있습니다.

4. 대응 방향
   우선 건물 등기부등본과 경매개시결정일을 확인하고, 계약 체결일과의 시점을 비교하여 ‘고지의무 위반’을 입증해야 합니다. 이후 손해배상청구 또는 계약해제·부당이득반환을 병행 주장하는 것이 바람직합니다. 계약서와 문자, 녹취 등 상대방의 설명 내용을 확보하는 것이 핵심 증거가 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

거래상 중요한 사실을 고지하지 않고 거래를 진행한 경우에는 사기죄 등 범죄가 성립할 수 있으며, 사기를 이유로 계약을 취소하는 것이 가능할 수 있습니다. 다만 경매진행 중이라는 사실만으로 거래 목적 달성이 불가능한 정도의 사정이었다고는 단정하기 어려운 부분으로 판단되며 개개의 사정에 따라 결론디 달라질 수 있는 부분으로 보입니다.