1세대 2주택(빌라+아파트) 양도소득세 문의드립니다.

Question

현재 1세대(아버지,어머니,형) 기준으로 아파트1채(아버지 명의), 빌라 1채(형 명의)가 있는데, 다음의 요건으로 양도시 양도소득세를 고려할 때 유리한 매도 순서가 있는지 문의드립니다.

빌라 : 서울 양천구 신정동,매매가 3억2천만 , 2014년 구매 . 실거주 기간 2년 충족.

아파트: 서울 영등포구 신길동, 매매가 9억, 보유기간 30년, 실거주 기간x,

문의사항 :

빌라를 먼저 매도 후에 아파트를 매도하는 경우 아파트에 대한 양도소득세 산정시 1세대 1주택 요건이 되는지 궁금합니다. 동시에 빌라를 먼저 매도하는 경우에 1세대 2주택 기준으로 양도소득세를 계산 하는지 궁금합니다.

아파트의 경우 실 거주 기간이 없는데, 실 거주 기간 2년을 채우는 것이 양도소득세 절세에 큰 차이가 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1) 소득세법상 1세대가 2주택을 보유하는 경우 소득세법상 일시적 2주택

비과세특례에 해당하지않는 경우 어느 주택을 먼저 양도하더라도 양도차익

발생시 양도소득세가 과세될 것입니다.

2주택 중 1주택을 먼저 양도 후 남아있는 1주택이 소득세법상 비과세요건

(2년 이상 보유 + 2017.0803. 이후 조정대상지역내 주택을 취득한 경우

2년 이상 거주)을 충족하고 양도하는 경우 양도가액 12억원 이하 양도차익에

대해 양도소득세가 비과세됩니다.

2) 2017.08.03. 이전에 취득한 주택이고 양도일 현재 1세대 1주택인 경우

거주 요건을 충족하지 않아도 2년 보유요건을 충족하고 양도시에는 양도소득세가

비과세되는 것입니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 박용현 세무사입니다.

빌라를 먼저 양도 후 아파트를 양도하는 경우 빌라의 양도차익에는 양도소득세가 부과되며, 아파트는 양도소득세가 비과세됩니다.

형이 세대분리 후 양도한다면, 빌라와 아파트 모두 비과세되니 빌라가 양도차익이 발생한다면 세대를 분리한 후 양도하길 권장드립니다.

아파트의 경우 취득당시 조정대상지역이 아니므로 2년 거주하지 않더라도 비과세됩니다. 또한 12억원을 초과하는 고가주택이 아니므로 거주하지 않으셔도 양도소득세는 똑같이 비과세됩니다.

Answer 3

안녕하세요.

세무회계 수의 전민수 대표세무사입니다!

1. 빌라를 먼저 매도한 후에 아파트를 매도할 경우 1세대 1주택이 됩니다.
   
   

2. 빌라를 매도할 경우에 1세대 2주택 상태인 건 맞으나 25.5.9까지는 중과세 배제되기 때문에, 불이익을 따로 없습니다. 만약 그 이후 양도하시게 된다면, 양천구가 조정대상지역이 아니라면 중과되지 않습니다.
   
   

3. 아파트는 30년 전 취득이므로 실거주 요건이 없어도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
   
   해당 아파트는 관련 없지만, 만약 12억원을 초과해 일부 양도세를 납부해야한다면 2년 거주 시 1년당 8%의 장특공을 받을 수 있어, 거주기간이 있는 것이 절세에 훨씬 유리합니다.

더 궁금한 게 있으시면 언제든 말씀해주세요~

오늘도 좋은 하루 되세요~!

Answer 4

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

현재 상태에서는 양도차익이 적은 주택을 선 처분 후 남은 주택을 1세대 1주택 비과세로 처분하는 방법이 가장 유리할 것으로 판단됩니다.

이외에도 세대분리를 통한 비과세 요건 등을 고려해볼 수 있습니다.

다만 주택 양도소득세는 질문 내용만으로 간단하게 답변드리기에는 복잡한 사실관계와 적용 가능한 법령, 판례 등을 종합하여 의사결정할 사안이기에 부동산 절세 컨설팅을 제공하는 세무사와 유료 상담 받아보는 것을 권장합니다.

Answer 5

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

두 주택 중 마지막에 처분하는 것은 양도가 12억 이하까지는 양도세가 없으므로 비싼 주택을 나중에 파셔서 비과세 받으시면 됩니다.