전세자금 대출 및 주담대 실행.. 그리고 신용대출 초보의 질문입니다.....
현재 상황을 먼저 말씀드리고 질문을 드리고자 합니다. (스크롤 압박 있스니다.. )
현재 전세를 살고 있고 ( 전세자금대출 있음 ) 집주인 사정으로 조만간 집을 비워줘야 함.
이 참에 작은 나홀로 아파트를 사려하는데 생애첫주택구매? 대상이라 LTV 한도는 70%까지 나옴.
연봉은 1억2천이고 신용대출이 약 3천 있음.
사고자 하는 집은 7억5천이고 현재 가용자산은 전세자금 포함 2억4천임..... 신한은행에서 확인해본 본 아파트의 감정가는 ( 나홀로 아파트라 KB시세는 없고 은행 자체 감정 평가 ) 6억8천 이라고 함. 자 이제 질문 드려봅니다........
질문
1. 전세자금 대출이 있는 상태에서 주담대를 받으면 대출 한도가 적어진다고 하는데 전 대출을 맥스로 받아야 하고 현재거주중인 집주인은 2월말에나 돈을 줄수 있다고 하고 구매하려는 아파트 주인은 가능하다면 3월이전에 잔금까지 정리해달라고 하는 상황.... 그럼 우선 현재 거주중인 집주인에게 양해를 구하여 2월말에 전세자금 돌려받고 한달정도 더 거주할수 있도록 양해를 구한 후 전세자금대출을 반환하고 나서 주담대를 신청해야 하는지 아니면 은행에 이야기해서 반환조건으로 주담대도 동시에 진행이 가능하도록 요청을 해야하는지... (현재거주하는전세집은 세입자를 다시 구하는게 아니라 약간의 기간은 더 거주할 수 있음 )
2. LTV 70%를 적용하면 감정가 6억8천 X 70% = 4억7천6백 임 그런데 방공제 5500만원? 이런게 있어서 대출이 예상만큼 나오지 않는다고 함. (신한은행 확인) 원래 PLAN은 LTV70%로 4억7천6백을 대출 받고 가용금액 2억4천을 더하면 7억 1천6백이 되어 나머지 금액은 차액 3천4백은 신용대출을 하려고 했음. (취득세 등은 별도 마련 가능 ) 그런데 방공제라는 복병으로 5천5백만원이 모자라는 상황이 발생함. 이를 타개할 방법은 없는지 궁금합니다.
3. 제가 부동산쪽으로는 공부를 안하고 처음이다 보니 은행에 가서 상담을 해도 잘 이해도 안가고 친철하지도 않고..... 하여 주거래 은행 말고 다른 곳으로도 상담이 가능한지 궁금합니다... 대출 상담사 한분과 이야기를 한적이 있는데 일단 계약 먼저 하고 오라고 해서 뭐가 순서에 맞는지 모르겠습니다. 정확히 얼마정도가 대출이 나올지 예상도 안되어 그 궁금증 때문에 상담을 신청한건데 계약먼저 하고 오라는건.....저같은 초보는 뭘 먼저 해야할지 모르겠습니다...
어디서부터 뭘 해야할지 현실적인 조언 부탁드립니다.
** 보고온 집이 맘에 들어서 들어가고 싶긴합니다. 다만 27년 3월이면 2억정도 여유가 더 생기는데 차라리 그때까지 그냥 전세로 버티다 금액 올려서 다른 집 알아보는게 나은건지 정말 현실적인 조언 구해봅니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보통 기존 전세자금대출 상환 -> 잔금일에 주담대 실행이 가장 깨끗하고 안정적인 방법입니다.
만약 집주인이 2월말에 보증금을 반환할 수 있고 한 달 더 거주 가능하다면 전세자금대출 상환 -> 주담대 실행 및 잔금 지급 순으로 진행할 것을 추천드립니다.
동시 진행은 드물고 은행/주택청약기관의 실무 판단이 매우 까다로우니 은행 담당자와 반드시 미리 협의 하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집을 보고 맘에 들면 부동산에서 소개한 대출상담사와 먼저 상담을 받아보고 대출이 어느정도 나오는지를 보고 진행을 하시는게 좋습니다
계약 일정 맞추면서 대출 한도 최대화 가능할수 있습니다
이때 은행에는 2월말 전세금 반환 예정이고 반환 확인 후 주담대 실행이라고 명확히 전달하시면 됩니다
계약금 10% 정도는 본인 자금으로 먼저 지급하고 전세살고 있는 임대인과 날자조율을 잘하셔야 합니다
집을 본 부동산과 이런 협의를 해가면서 진행하시면 됩니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1. 기존에 전세대출이 있을 경우 통상적으로 주택담보대출을 받기 위해서는 대출 실행일 기존 대출 상환 조건으로 많이들 합니다. 따라서 은행에 주택담보대출 알아보실 경우 기존 대출 상환 조건으로 상담을 하는 것을 추천드립니다.
2. 방공제 면제는 신생아 특례 생애최초만 가능한것으로 알고 있어요, 방공제를 하게 되면 대출 한도가 줄어들긴 합니다.
3. 주택담보대출은 주 거래은행이 좋긴 합니다만, 인터넷 대출 플랫폼등을 이용을 해서 이자가 싼 곳에 가서 상담을 하셔도 됩니다.
최근 부동산 규제로 인해서 가격이 보합 상태이고 가격이 어떻게 될지는 참 어려운 상황입니다.
지금 저점 매수인지 향후 더 떨어질 것인지를 분석을 해야 하는데 쉬운일은 아닌 것 같습니다.
금리가 아직 높기 때문에 대출이자도 만만치 않고 또한 소득이 높으셔서 정부지원디딤돌 같은 저리 대출은 힘들것으로 사료됩니다. 인터넷 대출 플랫폼등을 이용해서 주택담보대출에 대한 금리 비교를 해서 가까운 곳에서 상담을 해보시는 것을추천드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
차례대로 답변을 드려본다면 전세자금 반환 후 주담대 신청이 일반적인 방법이라고 생각하시면 되고 은행과 사전 협의를 통한 동시 진행 가능 여부를 확인하셔야 합니다
그리고 방공제로 인한 대출액의 부족분의 경우에는 신용대출이 기본적인 해법이라 보시면 됩니다.
그리고 계약전 은행에 사전 상담을 하시는 것이 안전하며 주거래 은행 아니어도 관계 없습니다 또한 계약 후 대출을 알아보시는 경우에는 특약에 대출이 진행이 되지 않는 경우 계약 해지와 함께 계약금을 돌려 받는 다는 문구를 적어두시면 좋습니다.
개인적으로 집이 마음에 드신다면 진행을 해보시는 방향도 저는 나쁘지 않다 생각이 됩니다1명 평가