임대인의 이중계약이 고민입니다. 대응 방안을 추천해주세요

Question

임대인의 이중계약이 문제입니다.

현재 저는 전세대출을 끼고 전세를 살고 있습니다.

집주인은 월세로 전환할 것이니 계약 만기일인 3월에 방을 뺄 것을 요구했고, 저는 군입대전 잠시 머물 공간이 필요하여 6월까지 월세를 내겠다고 했습니다.

전세대출이 껴있기 때문에 복잡한 절차를 피하기 위해 표면적으로는 전세계약을 유지하자고 합의했습니다.(전세이자와 월세가 동시에 나가는 상태)(은행 확인 절차에서 집주인은 전세계약 2년 연장이 되었다고 은행에 통보함)

그러나 알고보니 저는 묵시적 갱신 대상(임대인이 2개월전에 통보하지 않음)이었고, 이러한 합의가 부당한 것임을 뒤늦게 알았습니다. 집주인은 월세만큼 보증금을 빼고 6월달에 돌려준다 했는데, 이는 전세금을 유지하면서 월세까지 내는 상황이니 이중 계약이라고 느껴집니다.

제가 대응할 수 있는 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 배진혁 변호사입니다.

.임대인이 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않았다면 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 된 것으로 봅니다. 이 경우 세입자는 언제든 해지 통보가 가능하며, 3개월 후 효력이 발생합니다.

현재 전세이자와 월세를 이중으로 부담하는 합의는 질문자에게 일방적으로 불리해 무효를 주장할 여지가 있습니다. 우선 내용증명을 통해 묵시적 갱신 상태임을 분명히 하고, 6월 퇴거 시 보증금 전액 반환을 요구하십시오. 다만 은행에 허위로 연장 통보를 한 부분은 추후 대출 규정 위반 등의 문제가 생길 수 있으니 전문가와 구체적인 대응 수위를 조율하시길 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 임대차 계약 과정에서 발생한 복잡한 상황으로 인해 의뢰인께서 겪으셨을 당혹감에 공감합니다.

1. 이중계약 및 묵시적 갱신에 따른 대응 방안

의뢰인께서는 묵시적 갱신 상태에서 합의를 진행하셨으나, 이것이 불리한 계약임을 뒤늦게 인지하셨습니다. 대응 방법은 다음과 같습니다.

첫째, 내용증명 발송입니다. 묵시적 갱신은 임차인에게 유리하며, 의뢰인께서는 언제든 해지 통보가 가능합니다. 이를 근거로 기존 전세 계약의 유효함을 주장하고, 부당한 월세 약정의 무효를 통보할 수 있습니다.

둘째, 임대차보증금 반환 소송입니다. 6월 퇴거 시 보증금을 즉시 반환하지 않을 경우, 지연이자 청구를 포함한 반환 소송을 제기하여 압박할 수 있습니다.

셋째, 임차권등기명령 신청입니다. 퇴거 후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 대항력을 유지하기 위해 반드시 필요한 절차로 보입니다.

은행 대출과 관련된 사실 통보는 계약의 실질과 다를 경우 대출 약정 위반이 될 수도 있으니, 은행 측 확인 과정에 신중을 기하시길 권합니다. 보증금 일부를 월세로 전환하는 합의가 명확한 문서로 작성되지 않았다면, 이를 입증하기 어려울 수도 있습니다.

감사합니다.