경매 물건을 1인 법인이 낙찰받은 매물 들어가도 괜찮을까요?

Question

1. 1인 법인 임대인이 저렴한 가격에 경매로 오피스텔을 낙찰 받음

2. 근저당 채권최고액이 약 9천 5백만원정도 설정되어있음

3. 이 법인은 내집스캔을 보니 13개 정도의 다른 부동산을 가지고 있는 임대사업자임

계약 조건

1. 잔금일에 은행 법무사를 통하여 근저당을 말소하고 동시에 확정일자와 전입신고를 하여 혹시나 잘못되어 경매에 넘어가도 1순위가 될 수 있도록 대항력을 갖춤

2. 전세보증보험 가입 불가시 계약 무효 (기준시가 126%이고 허그에 전화로 보증보험 가입이 가능할거 같다는 안내 받음)

3. 대항력 발생하기 전에 해당 건물로 근저당 설정 불가

아 그리고 계약일에 1인 법인이지만 4대보험에 들지 않은 다른 대리인(부부)이 위임장과 법인인감을 들고(신분증과 법인 인감 확인)오셔서 대리인과 계약했습니다.

괜히 임대사업자여서 좀 불안하네요.. 나름대로 안전한 매물이라고 생각해서 계약금은 넣고 대출받으러 은행갈 때 필요한 서류들 정리해두었는데 정말 이게 맞는지 싶습니다. 괜찮을까요?

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

경매로 낙찰받은 오피스텔을 1인 법인 임대인과 계약하신 상황이군요.

가장 큰 구멍은 대항력(집이 넘어가도 임차권을 주장할 수 있는 힘) 발생 시점입니다. 인도와 전입신고를 마쳐도 효력은 그 다음 날 생기므로, 잔금일 당일 새 근저당이 잡히면 그 근저당이 앞서고 확정일자에 따른 우선변제 순위도 밀립니다. '근저당 설정 금지' 특약은 당사자 사이 약속일 뿐 등기 순위 자체를 막지는 못합니다. 잔금 다음 날 등기부를 떼어 말소와 신규 설정 여부를 확인하시고, 보증보험 가입 완료를 잔금 지급의 조건으로 문구에 못 박아 두시는 게 안전합니다. 대리인 계약이니 법인인감증명서 원본으로 위임 여부를 확인하고 보증금은 반드시 법인 명의 계좌로 보내세요.

사안을 정리하실 때 위 내용을 참고하시면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임대사업자 법인이라는 것만으로 문제가 되는 것은 아닙니다. 근저당이 말소되어 1순위 권리를 확보하신다면 보증금반환에는 크게 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 보증보험까지 가입된다면 더욱 안전하겠습니다.

보증금반환이 가능한 안전장치가 잘 마련되어 있다면 문제없겠습니다.