1가구 1주택(상가,주택겸용) 해당여부?

3층건물로서 토지는 60평 건물은 각층 36평씩 입니다 3년이상 보유하였고 매도시 양도소득세 때문에 문제 입니다.

그런데 공부상 1층은 상가 20평 주택 16평

2층은 상가 20평 주택 16평

3층은 주택 36평 입니다.

여기서 질문요?

공부상으로는 1가구 1주택이 맞는데 1,2층은 불법 용도변경하여 주택부분을 상가로 쓰고 있습니다.

1. 이럴경우 상가와 주택 별도로 봐야 하는지 아니면 1주택으로 봐도 되는지?

2. 구청에서 재산세 과세대장에 1.2층이 모두근생으로 되어있을경우는 어떻게 적용되는지요?

3. 따로 따로 봐야 할시 해결책이 있는지요? 한개층을 주택으로 꾸미는거 말고요.