전입신고와 전세계약 관련하여 문의드립니다

Question

현재 지방 오피스텔에서 1년째 거주중입니다. 전입신고와 확정일자는 받지 않았습니다.(부모님 세대원으로 있습니다).

궁금한 것이.. 집 주인이 바뀌어 소유권이 새로운 사람에게 이전되면 저는 전세금을 돌려받지 못하는 건가요? 전입신고를 안 하면 대항력이 없다고들 하는데 어떤 상황에서 전세금을 돌려받기 힘든지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대차 계약을 체결하고 이사를 하고 전입신고를 하면서 임대계약서에 확정일자를 받아야 전세보증금에 대한 우선변제권을 가지게 되고, 대항력이 발생하여 제 3자에 대하여 권리를 주장할 수가 있습니다.

보통의 임대차계약에 있어서 계약이 만기가 되면, 아무일 없이 보증금을 돌려 받고 계약이 종료되는 경우가 정상이고 대부분입니다.

그런데, 만약에 임차주택이 경ㆍ공매를 당하게 될 경우에 임차인이 확정일자나 대항력이 없다면 경매 경락대금에서 우선변제를 받지 못하게되고 권리를 주장할 수가 없어 전세보증금을 반환보장 받을 수가 없게 되는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임차권은 물권이 아닌 채권으로써 대항력이 없습니다. 여기서 대항력이란 제3자에게 주장 가능한 권리라고 보시면 되고, 만약 대항력이 없는 상태에서 임대인이 변경될 경우 새로운임대인이 퇴거를 요구할 경우 이에 대항할수 없습니다, 이러한 채권의 한계로 인해 임차인의 피해를 줄이기 위해 전입신고를 통해 물권에 준하는 권리를 부여하는 것입니다. 즉 전세계약의 효력이 계약당사자인 임대인과 둘사이에만 적용되면 새로운 제3자에게는 승계되지 않아 보증금 역시도 새로운임대인에게 돌려받을 수 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전입신고와 이사를 할 경우 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 없다면 해당주택이 매매되어 집주인 바뀌어 이사가라고 한다면 대항력이 없을 경우 이사나가야합니다. 그리고 경매로 넘어갈 경우 선순위 임차인이더라도 대항력이 없어 최우선변제금을 못 받고 낙찰자가 인수를 안 해도 됩니다.

대항력과 확정일자의 요건을 갖춘다면 우선변제권의 효력이 발생합니다. 경매시 후순위권리자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 박범태 공인중개사입니다.

가장 기본적인것을 왜 안하셨는지 의문입니다.

임대인 변경시 새로운 임대인이 대출을 받아서 오피스텔 매수를 하였다면 근저당권설정이 되있을겁니다.

이상태에서 새로운 임대인이 대출을 갚지 않는다면 은행에서는 경매를 하게 될것이고 대항력이 없는 질문자님은 보증금을 잃게 되는것이지요

Answer 5

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주택의 소유자가 바뀌어도 임대차 계약은 양수인에게 승계됩니다
주택의 양수인은 임대차 계약이 종료되면 보증금을 돌려주는 의무를 갖습니다.

전입신고와 확정일자는
만일의 경우 임차중인 주택이 경매되었을 경우

후순위 권리자보다 먼저 보증금 채권을 확보하는 것일 뿐
보증금을 보장하는 것은 아닙니다

이상 참고가 되셨기를 바랍니다