1종 근린생활시설(소매점) 보존관리지역 건축허가 질의
안녕하세요.
부모님께서 수년간 묵은 임야부지 약600평을 대지로 지목변경을 위한 개발 공사를 준비중에 계십니다.
도로는 사도(소유자 동의)를 통해 도로 및 배수로 사용승인서를 얻은 상태인데, 막상 토목 및 건축 설계도면을 확보한 상태에서, 공사금액 등을 확인하니 "이게 맞나?"하는 걱정이 앞선 상태입니다.
주변 조건
1. 주변 대부분이 밭등의 농작지이며, 대형 요양병원이 필지 경계로 바짝 붙어 있습니다.
2. 사도의 폭은 약4m입니다.
3. 1종 근린생활시설(소매점) 보존관리지역
공사 비용
토목공사 : 약1.5억 / 건축공사 : 약3억 (대출)
부모님께서는 임야를 대지로 변경하면, 투자비 이상의 값어치가 있다고 대출을 받아서라도 공사를 완공하려 하고 있습니다. 이에, 관련 지식이 무지하여 조언을 듣고자 질의드리오니 답변해주시면 감사하겠습니다.
질의 내용
1. 1종 근린생활시설(소매점) 보존관리지역에 브런치 전문점(제빵,제과,음료,커피 등) OR 건축물자재 임대 및 대여, 판매 2종목 건축이 가능한지 문의드립니다. 아니면, 창고라도 지어야 임대가 될텐데 걱정입니다.
2. 대지 지목 변경이후, 향후에 타 용도(소매점 확대등) 건축물 변경시 사도 소유자의 추가 동의서가 필요한것인가요? (지금같은 마찰을 봐서 향후에 동의서 승인 해주는일은 없을것으로 예상됨) 건축물 한번 지으면 평생 동의서 없이는 변경이 불가능한건가요?
3. 현재의 건축주(부모님)가 땅을 타인에게 매도한경우, 땅을 매입한 제3자경우 1번과 동일하게 용도등 변경시 사도 소유자의 추가 동의서가 필요한것인가요? (사도 소유자의 추가 승인이 필요한 경우, 누가 땅을 살까? 똑같은 맹지나 다름업지 않나? 걱정에 문의 드립니다.)
4. 부모님 말씀처럼 지목 변경을 하는게 맞을까요? 현명한 답변주시면 감사하겠습니다.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
문의하신 내용은 토지이용계획·건축법·도로법·개발행위허가 등이 얽힌 복합적인 사안입니다. 각각의 질의에 대해 순서대로 구체적으로 설명드릴게요.
1. 보존관리지역 + 1종 근린생활시설(소매점)에 어떤 용도가 가능할까요?
결론부터!
브런치카페(제과, 제빵, 커피 등)는 가능성 있음 (1종 근생 소매점 또는 휴게음식점으로 허용 가능)
건축자재 임대/판매업 → 1종 근생에 해당 안됨 → 불가능하거나 용도변경·2종 근생 이상 필요
보충 설명
1종 근린생활시설에 가능한 업종은 건축법 시행령 별표 1에 열거되어 있으며,
대표적으로: 소매점, 휴게음식점, 제과점, 이용소, 미용실 등
건축자재 임대·대여는 일반적으로 창고시설 또는 공장 등으로 분류되어 1종 근생에는 부적합
보존관리지역에서는 건축 가능 용도가 제한되며, 주민 편의시설 위주의 소규모 건축만 가능함
요약해보면?
브런치 전문점: 실질적으로 휴게음식점으로 볼 수 있어 허용 가능
건자재 임대/판매: 1종 근생으로는 불허 → 해당 용도 건축불가
2. 사도 이용 동의서: 향후 용도 변경 시 추가로 또 필요한가요?
결론은?
최초 건축 시에만 동의서 확보하면, 이후 ‘단순 용도 변경’에는 다시 받지 않아도 되는 경우가 많습니다.
다만, 신축·증축·건축물의 대수선 또는 진출입로 변경 등이 있을 경우에는 추가 동의 필요할 수 있음
보충 설명
‘사도’는 민간 소유 도로로, 해당 도로를 건축허가 시 진입도로로 사용하려면 동의서가 필요
건축 이후, 단순 용도 변경이나 내부 리모델링은 사도 동의서 불필요한 경우가 일반적
하지만 신축, 건물 증축, 부지 분할 등 도로 이용량이 증가하거나 물리적 변경이 있을 경우 지자체에서 추가 동의 요구 가능
3. 땅을 제3자가 매입한 경우, 사도 동의서를 또 받아야 하나요?
결론은?
매입자도 기존 동의서가 있으면 건축 가능하나, 새로운 건축허가·용도변경 시점의 조건에 따라 다릅니다.
만약 기존 동의서에 “일회성” 또는 “특정 건축만 허용” 등의 조건이 있다면, 제3자는 재동의가 필요할 수 있습니다.
요약해보면?
동의서가 “일괄적·영구적 사용 허가” 형식이면 제3자도 사용 가능
하지만 대부분은 건축허가 목적에 한정된 동의서이므로, 향후 재건축 등 때 제3자도 애로 발생 가능
4. 임야 → 대지 지목변경이 맞는 선택인가요?
결론은?
지목변경은 가치 상승 가능성은 있지만, 모든 리스크(대출, 공사비, 사도 문제 등)를 감안할 때 무조건 권장하기는 어렵습니다.
지목변경 = 개발행위허가 + 인허가 리스크 + 건축 후 활용 가능성을 고려해 신중하게 판단해야 합니다.
리스크 요약
대출이 필요한 경우 채무 리스크
사도 이용권 불확실 시 향후 사용·임대 어려움
임대시장(수요자 부재) → 수익성 미지수
전략적 조언
지목 변경 → 소규모 휴게음식점(카페) 등 허용 업종 중심으로 개발 후 임대 또는 매각 전략은 의미 있음
하지만 “건축자재 임대업” 목적이라면 현실적으로 허가가 어렵고 투자 리스크 큼
최종결론은?
1. 업종 가능성 브런치 카페 가능 / 건자재업 불가
2. 사도 동의서 재요구 최초 확보 시 대부분 재요구 없음 (단, 증축·신축은 예외)
3. 제3자 매입시 기존 동의서 조건에 따라 영향 있음 (대개 제한적)
4. 지목 변경 추천 여부 카페 운영 등 확실한 수요 확보 시 의미 있음. 단, 리스크 큼
필요하시면 지자체 도시계획과, 건축과, 인허가 부서 등에 사전질의서 제출도 권장합니다.
추가로 설계도면 검토나 지역 건축사사무소 컨설팅도 병행하시면 좋습니다. 참고하세요!!
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,보존관리지역에서는 제한된 범위의 건축물만 허용되며, 1종 근린생활시설은 일정 조건 하에서 허용 가능합니다
하지만 그 세부 용도(소매점, 음식점, 자재창고 등)에 따라 허가 여부가 다릅니다
브런치 전문점 (제과, 제빵, 커피 등):
일반음식점으로 분류되며, 1종 근생에는 원칙적으로 불가능합니다
다만, 2종 근생이나 근생 내에서 소규모 음식 취급이 가능한 범위로 허가되는 경우도 있으므로 관할 지자체 건축과 확인 필요합니다
건축자재 임대/판매:보통 창고시설 또는 판매시설로 분류되며,보존관리지역에서는 창고시설 일부, 소규모 판매시설이 조건부 허용될 수 있습니다.
,건축물의 용도변경, 증축, 대수선 등에도 여전히 ‘접도조건(도로접면)’이 충족되어야 하며,접도도로가 사도(개인 땅)인 경우,
해당 도로에 출입하는 권리가 증명되어야 합니다
한번 동의받았다고 끝이 아니라,
건축 행위가 변경될 때마다 관할청에서 접도조건을 다시 심사합니다
만약 사도 소유자의 향후 동의가 불가할 경우, 추가 건축이나 변경은 불가능하거나 매우 어려울 수 있습니다
건축물을 지으면 평생 끝이 아니라, 매번 사도 문제에 부딪힐 수 있습니다
,제3자도 동일하게 사도 동의서가 필요합니다.
사도는 도로가 아닌 개인 사유지이기 때문에,도로처럼 법적 통행권이 보장되지 않습니다.
매수자가 누구든 간에, 건축허가 시마다 해당 사도에 대한 진출입 권리(출입권한) 증명이 필요합니다
사도 소유자가 비협조적이라면 맹지 취급을 받을 수 있으며, 건축도 막히고 매매가치도 급감할 수 있습니다
,지목 변경(예: 밭→대지)은 건축을 전제로 한 필수 과정입니다.
하지만 사도 문제, 지역 규제, 건축 용도 등 현실적인 장벽이 해결되지 않으면
지목만 바꿔도 활용이나 건축이 불가능할 수 있습니다
지목 변경은 건축 가능성이 명확하고, 출입 도로 확보가 가능한 상황에서 하는 것이 맞습니다
지목을 바꿨다고 사도 문제가 해결되는 것은 아니기 때문에, 도로 문제를 우선 검토하시는 게 현명합니다
전문가와 상담후에 결정하시는 것이 좋을듯 합니다
장도연이 추천하는 아하!
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