안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
결론부터 말하면 지금 방식으로 진행이 불가능한 것은 아니지만, 매수인 입장에서는 잔금 전에 지위 승계가 확실하다는 것을 서류로 확인해 두는 것이 좋습니다. 현행 도시정비법상 신탁방식 재건축도 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자를 조합원으로 보고, 투기과열지구에서 재건축 지위를 넘겨받으려면 예외 요건에 해당해야 합니다.
그중 1세대 1주택자의 경우 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주해야 하며 두 요건을 모두 충족해야 합니다.
다만 법에서 매도인이 5년치 지방세 관련 서류 원본이나 사본을 반드시 매수인에게 직접 교부해야 한다고 정해 놓은 것은 아닙니다. 중요한 것은 실제로 매도인이 1세대 1주택 요건을 충족하고 있는지, 그리고 사업시행자인 신탁사가 이를 인정해 지위 승계를 처리해 주는지입니다. 10년 보유는 등기사항증명서 등으로 확인할 수 있고, 5년 거주는 주민등록표를 기준으로 판단하도록 시행령에 명시되어 있습니다. 지방세 관련 서류도 단순한 '지방세 납세증명서'인지, 주택 보유내역을 확인할 수 있는 '지방세 세목별 과세증명서'인지 구분해서 보는 것이 좋습니다.
부동산에서 해당 자료를 직접 확인했고 밀봉해 보관한 뒤 잔금 전 시청에서 발급하는 1세대 1주택 확인서류로 대체하기로 했다면 어느 정도 안전장치는 마련된 것으로 보입니다. 다만 매수인 입장에서는 중개사의 확인만 믿고 잔금을 치르기보다는, 잔금 전에 신탁사에 해당 매매가 도시정비법상 지위 승계 요건을 충족하는지 서면이나 이메일 등으로 확인받는 것이 가장 안전합니다. 특히 시청에서 발급받는다는 '1가구 1주택 확인서류'가 세법상 1세대 1주택 확인용인지, 실제 재건축 지위 승계 심사에 사용하는 서류인지도 신탁사에 확인할 필요가 있습니다.
가능하면 계약서 특약에도 '매도인의 사유로 재건축 지위 또는 분양받을 권리의 승계가 불가능한 경우 계약을 해제하고 매도인은 지급받은 계약금 및 매매대금을 반환하며 그로 인한 손해를 부담한다'는 취지의 내용을 넣어 두는 것이 좋습니다. 결국 매수인에게 중요한 것은 지방세 서류 한 장을 직접 받느냐가 아니라, 잔금 지급 전에 신탁사로부터 지위 승계 가능 여부가 최종 확인되어 있느냐입니다. 그 확인 없이 잔금부터 지급하는 방식은 피하는 것이 안전합니다.