전세 계약할때 어떤걸 가장 조심해야 될까요?
전세 사기가 하도 많으니까 조심스러운데
어떤걸 조심해야 그나마 전세사기 안당할 가능성이 큰지 궁금합니다.
부동산업에 종사하는 분들은 잘 아실거 같아서 질문드려요
전세계약 후 퇴거시에 보증금 반환여부는 사실 계약시점에 장담을 하기는 어렵습니다. 물론 전세사기 의도가 없더라도 만기시 보증금 미반환은 임대인에 상황변화에 따라 얼마든지 가능성이 있기 때문입니다. 계약시 임차인이 할수 있는가장좋은 방법은 기본적으로 매물에 대한 시세확인을 통해 전세보증금이 시세대비 어느정도인지 쉽게 전세가율이 80%을 초과하고 빌라나 오피스텔이라면 계약자체를 다시 고려하시는 좋습니다. 물론 보증금이나 보증보험 가입여부에 따라 선택이 달라질수는 있습니다. 그리고 무조건 선순위 임차권 확보가 가능한지를 확인하셔야 하고, 계약후 전입신고, 확정일자부여 그리고 반드시 보증보험 가입이 가능한 매물에 대하여 임대차를 진행하시는게 가장 안전할수 있습니다 .
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전세 계약을 할 때 주의해야 할 사항들은 전세집의 등기부등본을 통해 근저당(대출), 압류(세금), 가압류 등이 없는지 확인해야 합니다. 계약하는 부동산의 시세를 확인하여 깡통전세(시세보다 전세보증금이 높아 집을 팔아도 보증금을 돌려받지 못할 전세)를 피해야 합니다. 계약금과 보증금은 건물의 주인인 임대인 계좌로 반드시 이체하고, 임대인 신분증을 통해 임대인과 동일한 인물인지 확인합니다. 계약서에는 선순위 보증금, 세금 체납 여부 등을 확인할 수 있는 특약사항을 포함시켜야 합니다.
임대인의 세금 체납 여부를 확인하고, 계약 이후에는 임대인 동의 없이도 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하여, 사고가 발생해도 보증금을 돌려받을 수 있도록 합니다.
입주일에 전입신고를 하고, 계약일에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 전세보증금을 보호하는 중요한 절차입니다.
이러한 사항들을 철저히 확인하고 준비한다면 전세 사기를 방지하는 데 큰 도움이 될 것입니다.
내 전세금이 시세의 몇 % 정도 되는지?
적어도 70%는 넘지 않는게 좋습니다.
내가 전입할 시점에 그 집에 대한 채권자중 1순위인지.
보증보험 가입이 되는 집인지.
이정도만 되면 크게 문제 없을 것입니다.
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질문에 답변드리겠습니다.
전세 사기가 하도 많으니까 조심스러운데어떤걸 조심해야 그나마 전세사기 안당할 가능성이 큰지 궁금합니다.
부동산업에 종사하는 분들은 잘 아실거 같아서 질문드려요
==> 가장 중요한 것은 "전세가격이 매매가격 기준으로 어느 정도 수준인지를 확인"하시는 것이 우선입니다.
시세를 파악하기 어려운 신축, 전세와 매매가액이 차이가 없는 매물, 다가구 주택의 선순위임차보증금의 총 합계 금액이 주택가액의 80%를 넘어설 경우 등이 있겠습니다.
전세보증금 반환보증보험에 가입 가능한 전세를 찾아서 계약하시는게 좋겠습니다.
가장 중요한것이 해당 부동산에 대출이 있는지 알아보는것이 가장 중요합니다.
선순위 대출이 있으면 최악의 경우 경매로 넘어 갈 수도 있기 때문이죠.
선순위 대출이 있다면 그 금액 부동산 시세의 어느 정도인지 거의 70% 육박하는 부동산은
안들어가는 맞구요. 만일 전세 보증금으로 그 대출을 없앨 수 있으면 그 조건으로 들어가는 것이 안전합니다.
그리고 순환이 잘되는지 확인하시고, 즉 나중에 이사 갈때 보증금 회수가 잘 되는 곳인지 확인해 보시고,
이사후 전입일자,확정일자, 그리고 보증보험 가능하면 가입하시면 좋습니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
완벽한 방법은 없습니다만
대출있는집 피하기
전세잔금일에 임대인이 변경되는 물건 피하기
전세보증보험이 가입되지않는곳 피하기
임대인이 국세 및 지방세 미납확인하기
일을 하다보니까 전세가격이 중요한거 같습니다
새집인경우 사실 주변시세보다 훨씬 높은게 문제가 됐습니다
그래서 요즘은 공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출도 가능하고 전세보증보험도 들어집니다
전세집을 선택할때 그런부분을 고려해서 선태하시기 바랍니다
등기부등본을 확인하시고 선순위채권에 얼마가 잡혀 있는지 확인하시고 본인의 보증금을 더해서 일반적으로 형성되어 있는 시세와 비교하여 70% 이하면 일단 안전하다고 보시면 됩니다. 가장 좋은 것은 근저당이 없는 물건이겠죠?
