전입신고 당일날 계약금 지불전 전입신고 및 확정일자 신고
서울에 자취방을 계약했는데 계약금 잔금처리 후 전입하는 날이 내일인 6월 8일입니다.
잔금처리전인데 자정 넘어간 후에 미리 전입신고와 확정일자 신고를 진행해도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전입 신고와 확정 일자는 임차인으로서 아주 중요한 권리인 대항력 과 우선 변제 권을 갖추기 위한 필수 절차입니다. 특히 보증금을 안전하게 보호 받기 위해서는 잔금을 치르고 이사를 마친 후 전입 신고와 확정 일자를 받는 것이 가장 확실하고 안전한 방법이라고 알려져 있습니다.
하지만, 잔금을 지급하기 전이라도 실제로 해당 주택에 거주(점유)하고 전입 신고를 마친다면 대항력 이 발생할 수 있다는 판례의 입장도 있습니다. 즉 법으로는 잔금 지급 여부와 관계없이 입주와 전입 신고 만으로도 대항 력이 생길 수 있습니다.
말씀 하신 분 께 서 자정 이후에 미리 전입 신고를 하시는 것을 고려하고 계시는데, 내일(6월8일)이 잔금 및 입주 예정이시라면 엄밀히 말해 전입 신고를 하시는 시점(자정 직후)에 아직 실제 입주(점유)가 이루어지지 않은 상태일 수 있습니다. 대항력은 '점유 + 전입 신고'를 모두 갖춘 다음 날 부 터 발생합니다 따라서 전입 신고를 미리 하시더라도 실제 입주가 이루어지지 않으면 효력이 발생하지 않습니다.
가장 안전하고 확실한 방법은 잔금을 모두 지급하고 실제로 이사를 마친 후, 당일 또는 그 직후에 전입 신고와 확정 일자를 받는 것입니다. 전입 신고는 동 주민 센터에 방문하거나 정부 24 홈페이지를 통해 온라인으로 신청 할 수 있으며, 확정 일자는 주택 임대차 계약서 원본을 가지고 주민 센터에 방문 하거나 대법원 인터넷 등기소에서 온라인으로 받을 수 있습니다. 전자 계약으로 체결하는 경우에는확정일자가 자동으로 부여되기도 합니다.
결론적으로 내일 잔금 처리 후 바로 입주하시고 전입 신고와 확정 일자를 진행하시는 것이 법적인 효력 발생 시점을 명확히 하고 보증금을 더 안전하게 보호하는 데 도움이 될 것입니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
확정일자는 계약서가 작성완료되면 언제든지 받을 수 있습니다. 전입신고는 공실이고 임대인의 동의를 얻는다면 일자보다 앞서서 신고가 가능한데, 계약서에 나타나있는 당일이라면 하루 중 언제든지 신고가 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증금 잔금을 지급하고 전입을 할 때 전입신고하는 것이 원칙입니다.
아직 보증금 전액이 지급되지 않았기 때문에 전입신고나 확정일자를 받아도 실제 법적인 효력은 인정되지 않을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금 지급 전에 전입신고 및 확정일자만 먼저 하는 것은 실질적으로 대항력 또는 우선변제권을 확보하지 못할 수 있습니다
대부분 확정일자는 먼저 받을수 있지만 전입신고는 잔금을 치르면 전임차인이 전출을 해가고 질문자님이 전입신고를 하는 순서입니다
잔금을 안치르면 임대인이 전입신고를 못하게 합니다
협의가 됐을때 가능합니다