전입 세대 열람 계약서 쓰고나서 해도 괜찮을까요
토요일에 반전세(1억) 계약하는데요
신축 아파트 입주하는데요
전입 세대 열람을 토요일에 계약서 쓰고 나서 월요일에 제가 해도 괜찮을까요
아니면 금요일에 임대인에게 요구해야 될까요
어차피 금요일이고 토요일에 작성할 거라 의미 없나요?
열람했는데 세대주가 있을 때 취소하는 특약 넣으면 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세계약전에 권리관계 등을 확인하는 것이 좋습니다만 이전 세입자는 입주전에 퇴거하면 될 것이니 당장의 거주는 문제되지 않을 수 있으며 걱정되신다면 입주전 퇴거를 특약에 넣으셔도 됩니다. 계약전에 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 또한 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 소유자와 계약자 일치여부를 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출을 이용하시는 경우라면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
원칙은 계약서 쓰지전에 임대인에게 전입세대열람원 요청하시는 것이 맞습니다.
사전에 요청하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입 세대 열람은 계약 후 월요일에 하셔도 괜찮습니다.
다만, 계약 전이라면 미리 열람하는 것이 더 안전하긴 합니다.
계약서에 세대주와 관련된 특약을 넣어서 문제가 발생할 경우 계약 취소를 할 수 있도록 하는 방법도 있습니다
계약서에 특약을 넣고 전입 세대 열람을 하는 것이 가장 중요한 안전장치가 될 수 있습니다.
계약 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전입 세대 열람 확인은 가능하면 계약 전에 하시는게 가장 안전 합니다. 계약을 하기 전에 확인해야 문제가 생겼을 때 바로 계약을 취소하거나 조정를 할 수 있기 때문 입니다. 금요일에 임대인에게 전입 세대 열람 내역을 요구하고 직접 주민센터에서 확인하는 것이 가장 안전할 것 같습니다.
임대인에게 요청 하셔서 금요일에 전입세대 열람 확인을 하시고,
계약 후 임대인의 가족, 타인의 전입이 확인될 경우에 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능하다라는 조건의 특약 사항도 추가를 해두시는 것도 방법 중에 하나 입니다.
전입신고는 온라인으로라도 바로 처리 하시고, 확정일자까지 받아 두시기 바랍니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전입 세대 열람은 계약 후에 할 수 있으며 계약서 작성 후 월요일에 진행해도 문제 없습니다. 세대주 확인을 위해 금요일에 임대인에게 요구하면 더 확실히 확인할 수 있습니다. 특약으로 세대주가 있을 경우 계약 취소 조건을 넣는 것도 가능합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전입세대 열람을 계약서 작성 후 (월요일) 에 해도 괜찮은지 , 아니면 계약 전에 (금요일) 임대인에게 요구해야 하는지 고민하는 상황이군요.
하나씩 따져보겠습니다.
전입 세대 열람이 중요한 이유
전입세대 열람은 해당 주택에 이미 전입한 사람이 있는지를 확인하는 과정입니다.
전입자가 존재할 경우에는 :
ㆍ 보증금 반환이 어려워질 가능성 : 기존 세입자가 선순위 임차인일 가능성이 높아 , 보증금 반환에 있어 불리한 위치가 될 수 있음.
ㆍ 전세권 설정 여부 확인 불가 : 계약 당일 전세권 설정이 없는 것으로 확인되더라도 , 이미 전입한 사람이 있으면 후순위가 됨.
ㆍ 대항력 확보 문제 : 대항력 (전입신고 +실제 거주) 이 중요한데 , 이미 전입한 사람이 있다면 내 대항력이 밀릴 수 있음.
계약 후 (월요일) 전입세대 열람이 괜찮은 경우
ㆍ 임대인이 확실하게 " 아무도 전입하지 않았다 " 고 보증할 경우 -> 하지만 계약서 작성 후 확인하는 것이므로 , 문제가 발견되면 취소가 어려울 수 있음.
ㆍ 계약서에 '전입 세대 열람 결과 세대주가 존재할 경우 계약 해지 가능' 특약을 포함하는 경우 -> 이 특약이 있다면 월요일에 확인하고 문제가 있으면 계약을 무효화할 수 있음.
계약 전에 (금요일) 전입 세대 열람이 필요한 경우
ㆍ 안전성을 최우선으로 고려한다면 계약 전 (금요일) 에 임대인에게 요청하는 것이 가장 확실 -> 미리 확인하면 계약 전에 문제를 발견할 수 있음. 특히 신축 아파트는 임대인이 직접 소유한 것이 맞는지도 확인해야 함 (분양권 전매 후 문제 발생 가능 )
ㆍ 실무적으로 , 계약 당일 (토요일) 공인중개사가 확인 후 계약 진행하는 경우도 있음.
-> 공인중개사가 보통 계약 전에 기본적인 확인을 해주지만 , 최종 책임은 임차인에게 있음.
가장 안전한 방법 (권장)
1) 금요일에 전입 세대 열람 요청
ㆍ 가능하다면 계약 전에 확인해서 , 세대주가 없는 것을 확정 짓고 계약하는 것이 가장 안전함.
ㆍ 임대인이 거부하면 의심해볼 필요 있음.
2) 계약서에 특약 추가 (최소한의 방어책 )
ㆍ 계약일 이후 (월요일) 에 전입 세대 열람을 할 경우 , 아래 특약을 넣는 것이 필수적 임.
※ 특약 예시 : " 계약 체결일 기준으로 해당 주택에 타 세대의 전입 사실이 없는 것으로 간주하고 , 계약일 이후 전입 세대 열람 결과 기존 전입자가 존재할 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 임대인은 계약금을 포함한 모든 금액을 즉시 반환한다."
결론적으로 , 최상의 선택은 금요일에 임대인에게 전입 세대 열람을 요청하여 사전 확인하는 것이며 , 차선책은 토요일 계약 시 특약을 넣고 , 월요일에 확인하여 문제가 있으면 계약을 해지 하는 것입니다.
위험한 선택으로는 특약 없이 계약 후 월요일에 확인하는 것 -> 문제가 발생해도 계약을 취소하기 어려울 수 있습니다.
따라서 , 가능하면 금요일에 미리 확인하고 계약하는 것이 가장 안전하며 , 불가피하게 계약 후 확인할 경우 반드시 특약을 넣어 두는 것이 중요합니다.