주택 임대차계약 해지 및 명도소송 관련해서 문의 드립니다.

Question

안녕하세요. 주택 임대차계약 해지 및 명도소송 관련해서 문의드립니다.

먼저, 현재 계약 및 연체 상황으로는

• 보증금: 2,500만 원 (전액 수령)

• 월세: 150만 원, 매월 25일 납부

• 2026년 3~4월: 2기 이상 차임 연체 발생

• 2026년 4월 26일: 문자로 계약해지 통보, 임차인은 이후 해당 문자 확인

• 별도 내용증명 발송했으나 폐문부재로 반송

• 이후 밀린 월세 지급 및 임대차 관계 지속

• 2026년 8월분 월세 정상 납부

• 2026년 9월분 월세 150만 원 현재 (2026년 10월 25일) 미납

• 2026년 10월 25일: 10월분 월세 지급기일 도래

• 관리비: 7월분까지 완납, 8월분 미납, 9월분은 10월 말 납부기한

• 임차인의 반복적인 지급 약속 불이행 및 관련 통화 녹음 보유

최종 목적은 임대차계약을 적법하게 종료하고, 임차인 퇴거 후 주택을 매도하는 것입니다.

[문의사항]

1. 2기 연체 후 일부 또는 전액 입금 시 해지권

9월분과 10월분 월세가 모두 미납되어 연체액이 300만 원에 도달한 이후, 임차인이 150만 원 또는 300만 원을 입금한다면 이미 발생한 계약해지권은 유지되는지 궁금합니다.

특히 다음 경우의 법적 차이를 알고 싶습니다.

① 2기 연체 발생 후 해지 통지 전에 입금한 경우

② 해지 통지 발송 후 임차인에게 도달하기 전에 입금한 경우

③ 해지 통지가 적법하게 도달한 이후 입금한 경우

2. 해지권 행사 시점 및 최근 대법원 판결

대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결에서는 상가임대차의 3기 차임 연체를 이유로 해지권을 행사한 경우, 해지 의사표시 도달 전 일부 변제가 이루어져도 원칙적으로 해지권이 소멸하지 않는다고 판단한 것으로 알고 있습니다.

이 판결의 법리가 민법 제640조에 따른 주택임대차의 2기 연체에도 적용될 수 있는지 궁금합니다.

3. 10월 25일 지급기일 및 통지 시점

계약상 월세 납부일은 매월 25일인데, 2026년 10월 25일은 일요일입니다.

이 경우 10월 26일까지 지급할 수 있는 것으로 보아야 하는지, 10월 27일 오전에 해지 통지를 진행하면 법적 문제가 없는지 확인 부탁드립니다.

4. 4월 26일 기존 계약해지 통지의 효력

당시 2기 이상 차임 연체를 이유로 계약해지 문자를 발송했고 임차인이 나중에 읽었습니다.

그러나 이후 밀린 월세를 수령하고 월세 납부를 계속 요청했습니다.

이러한 사정으로 기존 계약해지의 효력이 소멸하거나, 임대차계약을 다시 유지하기로 묵시적으로 합의한 것으로 판단될 가능성이 있는지 궁금합니다.

5. 해지 통지 후 월세가 입금된다면

임차인이 별도의 동의 없이 제 계좌로 월세를 송금하는 경우, 이를 어떻게 처리하는 것이 법적으로 안전한가요?

해지 의사를 유지한다는 별도 문자를 보내야 하는지, 입금 확인 문구나 변제충당 방식에 주의할 점이 있는지도 궁금합니다.

6. 계약해지 통지의 적법한 방법

계약해지를 진행한다면 내용증명과 별도로 문자·카카오톡을 통해 해지 의사를 전달해도 되는지, 상대방이 읽지 않거나 내용증명이 폐문부재로 반송되는 경우 어떤 방법으로 통지의 도달을 입증할 수 있는지 문의드립니다.

7. 합의해지 및 자진퇴거

명도소송에 앞서 상호 합의해지와 자진퇴거를 먼저 제안하려고 합니다.

이러한 제안이 이미 발생한 계약해지권 행사에 불리하게 작용할 가능성이 있는지, 법정 계약해지 통지와 합의퇴거 제안은 어떤 순서로 진행하는 것이 유리한지 궁금합니다.

또한 임차인이 과거 통화에서 "이번만 봐주시고 다음에 어기면 어떤 걸 하셔도 감내하겠습니다"라고 말한 녹음이 있는데, 합의퇴거 협의나 명도소송에서 증거로 활용할 수 있는지도 문의드립니다.

8. 보증금 정산

임차인이 자진퇴거에 동의할 경우 보증금 2,500만 원에서 미납 월세, 미납 관리비, 퇴거일까지 발생한 정당한 비용 등을 공제한 후 잔액을 반환하는 방식으로 합의할 수 있는지 궁금합니다.

합의서 작성 시 반드시 포함해야 하는 사항과, 합의 후 임차인이 퇴거를 거부할 경우에 대비할 방법도 문의드립니다.

9. 명도소송 진행 시 비용 및 기간

임차인이 합의퇴거를 거부한다면 건물인도청구소송을 진행하려고 합니다.

현재 상황에서 소송의 법적 위험, 예상 비용, 소요 기간, 점유이전금지가처분 필요 여부를 안내받고 싶습니다.

또한 법무사 또는 귀 업체에서 진행 가능한 업무 범위와 별도로 변호사를 선임해야 하는 절차도 알려주시기 바랍니다.

위 사항을 토대로 현재 가장 안전하게 임대차계약을 종료할 방법과 실제 진행 순서를 안내 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

한 번 해지 통지를 하고도 월세를 다시 받아 오셨는데 이번에 또 두 달 치가 밀린 상황이시네요. 결론부터 말씀드리면 예전 통지에 기대기보다, 2기 연체가 다시 찬 지금 해지 통지를 새로 하시는 것이 안전합니다.

1. 지급기일과 해지권

지급일이 일요일이면 기한은 다음 날로 넘어가므로, 그 다음 날 통지하시면 됩니다. 상가 사건에서 대법원은 연체가 차는 즉시 해지권이 생기고, 통지가 도달하기 전에 임차인이 일방적으로 일부를 갚아도 원칙적으로 해지권이 사라지지 않는다고 보았습니다. 다만 주택에 그대로 적용한 판결은 아직 확인되지 않습니다.

2. 통지 후 입금 처리와 도달 입증

해지 후 들어온 돈을 이의 없이 받으면 해지를 철회했다는 다툼이 생깁니다. 연체 차임과 사용료로 충당한다는 뜻과 해지를 유지한다는 뜻을 바로 문자로 남기세요. 가장 확실한 도달 방법은 소장에 해지 의사를 적어 송달받게 하는 것입니다.

3. 그런데 합의퇴거를 합의서로만 받으실 건가요

합의서만으로는 약속을 어겨도 바로 강제집행을 할 수 없습니다. 제소전화해로 받아 두면 판결과 같은 효력이 생기고, 소송으로 가게 되면 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 것이 좋습니다.

지금은 해지 통지를 문자와 내용증명으로 함께 보내고, 그 뒤 입금이 있으면 보낼 회신 문구를 미리 준비해 두시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

1. 4월 해지 통지 이후 밀린 월세를 수령하고 임대차를 계속 유지하신 이상 기존 해지의 효력은 소멸했다고 보는 것이 안전합니다. 현재 9월분 미납 상태이므로 10월분까지 연체되어 2기에 도달한 시점에 새로 해지 통지를 하셔야 합니다. 통지 도달 후 입금된 금액은 이미 발생한 해지권에 영향을 주지 않으나, 도달 전 변제가 이루어지면 다툼의 여지가 생기므로 2기 도달 즉시 통지하시길 바랍니다.

2. 해지 통지는 내용증명과 문자를 병행하시고, 반송에 대비해 문자 발송 화면과 수신 확인 기록을 보관하시길 바랍니다. 소 제기 시 점유이전금지가처분을 함께 신청하셔야 집행 단계에서 제3자 점유로 인한 문제를 막을 수 있습니다.