다가구 주택 대장상 가구수와 실매물 미일치/내용추가
다가구주택 전세대출(시중은행 대출 시행 후 버팀목으로 갈아탈 예정, 전세보증보험 가입 예정)
예정입니다.
공시지가 6억 4400만이고, 실거래가는 빌라라 정확하지는 않지만 주변 매물가로 보면 10억 이상입니다.
선순위보증금은 3억 8천정도 들어가있습니다.
부동산에서는 정책대출, 은행대출 모두 가능하다며 쪼개기가 아니라고합니다.
내일 오후 계약하려했는데, 건축물대장 확인도중 의아한 점이 있어서 질문드립니다.
매물은 지하1층~지상3층 규모의 건물이머,
건축물 대장상에는 0호 4가구 0세대로 잡혀있습니다.이에 맞추어 주차장도 4자리 나와있습니다.
각 층별로 용도도 확인해보면 '다가구 주택' 으로만 나와있고, 한층 통으로 면적이 잡혀있습니다.
다만 실제 매물을 가보면 층별로 3~4개정도씩, 건물에 대략 10~15가구정도 들어가있는 것 같습니다. 다른층은 안보았지만 우선 계약하고자하는 층에서만 4가구의 호실이 있었습니다..
2018년 이전 건물이라 따로 층별 용도에 몇세대라고 표기도 안되어있고.. 암만봐도 불법 쪼개기 건물같습니다.
1. 해당 매물은 불법 쪼개기 건물이 맞나요?
2. 불법 쪼개기건물이라고 한다면, 보증보험이나 정책 전세대출 등에 가입이 불가능할까요?
*어디서는 다가구면 소유권 1명이라 괜찮다고도 해서..
3. 해당건물이 쪼개기가 아닌데, 가구수가 저렇게 나오는 경우가 있나요.?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
건축물대장상에는 0호,4가구 0세대로 기재되어 있고 각 층별 다가구주택으로 통째 면적이 잡혀 있으며 실제 매물에서는 층별 3~4세대, 총 10~15가구 정도가 거주하는 점을 보면 쪼개기 가능성이 높습니다.
전세 보증보험 가입 조건은 주택가액 대비 선순위 채권 및 보증금 합계 비율을 엄격히 심사합니다. 불법 조개기 건물은 건축물대장상 등록된 세대수와 실제 임대세대가 달라서 심사 통과가 어렵고 보험 가입이 제한될 수 있습니다.
따라서 매수 및 전세계약 전 건축물대장, 등기부등본, 전입세대열람 그리고 임대차 계약서 등을 꼼꼼히 확인하고 부동산 전문가나 법률 상담을 통해 불법 쪼개기 여부를 확실히 판단하고 결정하시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
다가구 주택은 단독주택 의 한 유형이고 하나의 등기로 구성돼 있습니다
다만 주택내에 거주자는 사람들은 여러 가구가 거주할 수 있는 구조로 되어 있습니다
실제 거주중인 가구수와 대장상에 나와있는 가구수는 다른 경우가 흔합니다
더 많은 가구에게 세를 놓기 위해 출입문이나 주방 등을 분리한 것으로 추정합니다
그러나 이것이 불법인지 아닌지는 속단하기 어렵습니다대출시 다가구 주택에서 실가구 수와 대장상 가구 수가 다른 것은 살피지 않습니다.
중요한 것은 대장상 위반건축물인지 여부와 전입 세대수와 확정일자 나타난 선순위 보증금 내역 그리고 대장과 관계없이 실질적으로 존재하는 방 숫자 이런 것을 대출시 유의하여 살펴보게 됩니다,
이점 너무 염려하지 마시고 선순위 보증금 내역과 전체임대차 내역 등이 정확히 파악하여 권리분석이 이루어졌고 기준에 벗어나지 않는다면 대출과 보증가입에 문제가 없습니다1. 해당 매물은 불법 쪼개기 건물이 맞나요?
==> 해당 건물이 쪼개기 건물인지 여부는 현황도면을 통해서 별도로 확인 가능합니다
2. 불법 쪼개기건물이라고 한다면, 보증보험이나 정책 전세대출 등에 가입이 불가능할까요?
==> 위반건축물로 등재되지 않았다면 가능합니다.
*어디서는 다가구면 소유권 1명이라 괜찮다고도 해서..
3. 해당건물이 쪼개기가 아닌데, 가구수가 저렇게 나오는 경우가 있나요.?
==> 확인이 필요한 사항입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
다가구주택은 최대 19가구까지만 허용되지만
건축물대장에는 실제 승인된 가구수는 4가구입니다
그런데 실제 호실은 10~15가구, 본인이 본 한 층만 4가구 ,이는 전형적인 불법 다가구 쪼개기 패턴입니다
층별 면적이 통으로 잡혀있는 경우에
다가구는 세대별 구분이 표기되지 않을 수 있지만,
세대 구성이 4세대인데 실제로는 10~15세대라면 100% 불법구조 변경이라고 볼수 있습니다
만약에 불법쪼개기가 맞다면 대출과 전세보증보험에 가입이 안됩니다
부동산에서 아니라고 한다면 특약에 대출과 전세보증보험에 가입이 안되면 전세계약금을 반환한다는 문구를 기재하고 부동산에서 책임진다는 확약도 받으시기 바랍니다