전세금을 증액하는 재계약 시 추가로 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

Question

전세 계약기간이 끝나 재계약을 하면서 전세보증금을 증액하기로 했는데 어떤 사항을 추가로 확인해야 하나요? 기존 계약 당시에는 문제가 없었더라도 재계약 전에 등기부등본을 다시 확인해 근저당권이나 압류 등 새로운 권리관계가 생겼는지 살펴봐야 하는지 궁금합니다. 또한 증액한 보증금에 대해서는 확정일자를 새로 받아야 하는지, 기존 보증금의 우선변제 순위에는 영향이 없는지도 알고 싶습니다. 전세보증금 반환보증에 가입한 상태라면 증액된 금액에 맞춰 보증 내용을 변경해야 하는지와 재계약서 작성 시 주의할 사항도 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선적으로 기존 임대차계약 시 보증금에 대해서는 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권이 생성이 되어져 있습니다.

다만 재계약 시 보증금 증액이 있을 경우 해당 재계약서를 확정일자를 반드시 받아야 증액분에 대해서 우선변제권이 생성이 되게 됩니다. 다만 첫 임대차 계약 시 보증금에 대한 우선변제권 이후 등기부등본상 새로운 권리가 들어왔을 경우 보증금 증액분은 그러한 권리에 대해서 후순위로 밀리기 때문에 임대차기간동안 권리가 들어왔는지 살펴볼 필요는 있습니다.

최악의 경우 경매로 넘어가게 되면 첫번째 보증금이 1순위가 되고 다음으로 권리가 들어왔다면 그 권리 먼저 배당이 되고 다음으로 증액분이 배당을 받으므로 임대차 기간내 권리가 없어야 증액분에 대해서 순위를 확보할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에서 말씀하시는 것처럼 전세보증금 인상여부를 떠나 재계약시에는 반드시 등기부등본을 통해 권리관계의 변동이 있는지를 체크하시는게 필요합니다. 그리고 증액한 보증금에 대해서는 확정일자부여가 필요하기 때문에 계약서를 작성한 이후 별도 확정일자를 부여받으시거나 전월세신고를 바로 해두시는게 필요합니다. 그리고 기존보증금은 그전에 받아둔 확정일자에 따른 우선변제권이 부여되기 때문에 증액되었다고 해서 순위에는 영향을 받지 않으나, 증액된 부분의 보증금은 그 사이 다른 물권등이 설정되어 있다면 이보다는 후순위가 될수 있습니다, 전세보증보험의 경우도 증액된 계약서를 통해 연장을 진행하셔야 하고 그에 따른 방법이나 필요서류를 보증보험을 통해 확인하시면 될듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

재계약 직전 등기부등본을 재발급해서 신규 근저당과 가압류 등 권리 변동을 확인해야 기존 보증금과 증액분의 안전성을 확보할 수 있습니다. 늘어난 보증금에 대해 새로 작성한 계약서로 확정일자를 받아야 증액분에 대한 후순위 채권자 대비 우선변제 순위가 인정되며 HUG나 HF 등의 전세보증금반환보증은 증액된 총보증금 기준으로 가입 변경 및 추가 보증료 납부를 완료해야 효력이 유지됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세보증금을 올려 재계약할 때는 기존 계약 때보다 훨씬 꼼꼼하게 다시 확인해야 합니다.

일단 등기부등본을 보고 특약 사항을 검토해 보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀과 같이 등기부등본 필수 확인하여 달라진 권리관계가 있는지 확인하시고 증액분에 대한 확정일자를 새로 받고 전세보증금 반환보증도 증액 및 갱신 절차를 별도로 진행하셔야 합니다