계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다

Question

.안녕하세요.저희는 21년 임차인과 전세계약을 했습니다.23년 만기가 됐을때 임차인은 더 살고싶다는 뜻을 내비치며 그때 전세값이 폭락했던 시기라 금액을 낮춰 다시 계약하길 원했습니다.저희도 동의하여 5천5백만원을 내어주고 낮춘 가격으로 다시 계약서를 작성 했습니다.그리고 올해 초 또 만기가 되어 임차인이 더 살기를 원했고 2년전 가격과 동일하게 하기로 하여 따로 계약서는 쓰지않고 문자로 기간과 가격등만 명시하여 서로 주고받았습니다.오늘 우연히 유튜브를 보다다 계약갱신청구와 재계약을 제대로 하여야 한다고 봐서요.그럼 지금 저희 상황은 2년 후 임차인이 또 계약갱신청구를 할수 있는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신청구권을 사용함을 밝히지 않으면 계약기간중 언제든지 1번은 임차인이 이를 사용할 수 있습니다. 현 상황에서는 아직까지 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보이므로 임차인이 계속해서 거주한다면 향후 언젠가는(보증금을 5% 이상 인상하려는 경우 등) 사용할 것으로 판단됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

위의 상황으로 볼 경우 임대차 갱신 또는 묵시적 갱신으로 볼 수 있습니다.

계약갱신청구권의경우 임차인이 그 권리를 문서로 행사를 하고 재계약 시 재계약서 상에 계약갱신청구권을 사용한 재계약이라는 문구가 들어 가야 사용을 한 것으로 봅니다.

위의 경우 임차인의 경우 계약갱신청구권을 1회 사용이 가능할 것으로 보여집니다.

감사합니다.

Answer 3

계약갱신청구권은 계약서나 문자등에 사용하겠다는 명시적인(직접적인) 언급이 있어야 합니다.

만약 이전 두번의 연장 계약에서 관련된 언급이 없었다면 계약갱신청구권을 사용한 연장이 아닌것으로 보이고 다음 연장시 임차인에게 계약갱신청구권을 사용할 권리가 남아 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니라, 새로운 계약(재계약)을 한 것으로 보입니다

이때 갱신청구권을 행사합니다라는 표현이나 의사표시가 명확히 없었다면, 계약갱신요구권은 여전히 행사되지 않은 상태입니다

이 재계약으로 인해 최초 계약이 종료되고, 새로운 계약이 시작된 것으로 해석될 여지가 큽니다

2025년 초 재연장은 이번에도 계약갱신청구권을 행사한다는 표현 없이, 문자로 가격과 기간만 정했으므로,일반적인 합의에 의한 재계약(구두계약) 또는 묵시적 갱신에 해당합니다

따라서 임차인은 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았다고 주장할 수 있습니다

임차인이 계약갱신청구권을 한 번도 행사하지 않았다면, 다음 만기(2027년 초) 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다

법적으로는 한 번의 갱신청구권이 남아 있는 상황일 가능성이 높습니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권은 기본적으로 1회에 한해 2년간 계약을 할 수 있는 권리입니다.

위 사항을 보면 계약갱신청구권을 행사한 것처럼 보이지 않습니다.

재계약을 한 것으로 보아 계약갱신청구권 행사가 가능합니다.

감사합니다.