묵시적 연장 후 집주인의 재계약 강요에 대한 질문

Question

• 저번 질문 링크 : 월세 묵시적 연장과 계약서 작성 필수 여부 질문 | 궁금할 땐, 아하!

저나 집주인이나 계약 종료 2개월 전까지 계약 갱신이나 갱신 거절에 대한 언급도 없었고, 2주 전에 갑자기 재계약을 하자고 하는 상황입니다.

집주인분께 "묵시적 연장이라 재계약서 작성할 필요가 없고 강제도 아니다. 저는 재계약서를 쓰고 싶지 않다."라고 했고, 집주인은 "나는 꼭 재계약해야한다."라고 하네요.

같은 조건인데 왜 자꾸 재계약을 해야한다고 하는거냐라고 물었는데 들어보니 계약갱신권 쓰게해서 세입자가 6년 동안 월세 안올리고 사는걸 막으려는 것 같습니다.

저는 이번 연장 이후 더 살 생각도 없고 아마 결혼 준비 중이라 2년 안에 나갈 것 같아요.

이 점을 말 했는데도 그걸 어떻게 믿냐며 재계약을 요구합니다.

집주인이 말도 안통하고 피곤해서 솔직히 재계약서를 쓸 까하는 생각도 있습니다.

1. 집주인의 재계약 요구를 계속 무시해도 괜찮은가요?

2. 재계약서를 쓴다고 하면 묵시적 연장에서 제가 가지는 이점인 "3개월 전 계약해지통보", "임대인이 보증금을 반환하여야 하며 그렇지 않은 경우 임차권 등기 명령 가능"과 같은 효력을 가지는 문구를 넣을 수 있나요?

2번의 경우 가능하다면 어떤식으로 문구를 넣어야 하는지도 추천해주시면 감사하겠습니다!

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않았다면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 같은 조 제2항에 따라 존속기간은 2년이 됩니다. 이미 법률에 따라 갱신된 상태이므로 재계약서를 쓰지 않더라도 임대차의 효력에는 영향이 없고, 집주인의 요구에 응할 의무도 없습니다.

묵시적 갱신 상태에서는 같은 법 제6조의2에 따라 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 반면 새로 합의한 재계약서를 쓰면 이를 묵시적 갱신이 아닌 합의에 의한 새 계약으로 볼 여지가 있어, 결혼 등으로 중도에 나가실 계획이라면 재계약서를 쓰지 않는 편이 유리합니다.

그래도 재계약서를 쓰신다면 특약에 "본 계약은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차임을 확인한다. 임차인은 계약기간 중 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 임대인은 그날 보증금을 반환한다."라고 넣으시기 바랍니다. 임차인에게 유리한 약정이므로 같은 법 제10조에 비추어 유효하고, 보증금 미반환 시 제3조의3에 따른 임차권등기명령은 별도 특약 없이도 신청할 수 있습니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않았다면, 만료 시 종전 조건으로 2년간 갱신됩니다. 다만 2기 차임액의 연체나 현저한 의무 위반이 없어야 합니다. 이 요건을 충족하면 새 계약서 작성은 갱신의 필수 요건이 아니므로, 재작성 요구에 동의할 의무는 없습니다.

문서를 작성한다면 새 합의갱신인지 묵시적 갱신의 확인인지 명확히 해야 합니다. 특약은 “본 문서는 주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신을 확인하며, 제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사로 작성한 것이 아니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다.”라는 취지로 합의할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 제6조의3 제4항에 따라 같은 해지 규정이 적용됩니다.

해지 통보는 발송일이 아니라 도달일을 기준으로 하므로 문자나 내용증명 등 도달 자료를 남기십시오. 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못하면 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 기존 대항력과 우선변제권을 이사 후에도 유지하려면 등기 완료를 확인해야 합니다. 한편 제7조의 차임 증액 규정이 있어 묵시적 갱신만으로 6년간 월세 동결이 보장되는 것은 아닙니다.