월세 묵시적 연장과 계약서 작성 필수 여부 질문

Question

1. 저는 세입자이고 2년전에 월세 2년 계약함
2. 계약종료일 2주 전쯤 집주인이 전화를 해서 월세 5%만 올린다며 재계약하자고 함
3. 전화를 끊고 다시 알아본 뒤 2개월 전까지 통보가 없으면 묵시적 연장이라 계약서를 다시 쓸 필요가 없다고 전달
4. 그랬더니 그건 몰랐다며 월세는 똑같이해도 부동산 사장님이 꼭 계약서는 다시 써야된다고 했다고 함. 그래야 2년 뒤에 본인이 계약 종료를 할수있고 어쩌고 하는데 잘 이해가 안가서 더 알아보겠다고 한 뒤 끊음

위 까지가 현재 상황입니다.

2주 전에 재계약하자고 하는건 효력이 없고 묵시적 연장된 것이 맞을까요?

그리고 집주인 말대로 묵시적 연장이라도 계약서를 다시 써야하나요?

도움 부탁드립니다!

Answer 1

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않은 경우, 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 집주인이 종료 2주 전에야 월세 인상을 제안했다면 이 기간을 넘긴 것이므로, 질문자님도 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으셨다면 계약은 종전과 같은 월세로 묵시적으로 갱신됩니다.

묵시적 갱신은 법률에 따라 당연히 생기는 효과이므로 계약서를 다시 써야 할 의무는 없습니다. 같은 조 제2항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보므로, 집주인은 계약서를 새로 쓰지 않더라도 2년 뒤 같은 조 제1항의 기간 안에 갱신거절을 통지하면 계약을 끝낼 수 있습니다.

오히려 묵시적 갱신 상태는 세입자에게 유리한 면이 있습니다. 같은 법 제6조의2에 따라 제6조 제1항으로 갱신된 경우 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 새 계약서를 작성해 합의로 재계약하면 이 조항이 적용되지 않으므로, 서명 전에 이 점을 고려하시는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 만료 2주 전의 재계약 제안은 이 기간을 지난 것이므로 갱신을 막는 효력이 없고, 임차인께서도 2개월 전까지 통지하지 않으셨다면 묵시적으로 갱신되며 존속기간은 2년입니다(같은 조 제2항).

묵시적 갱신은 법률에 따라 당연히 생기는 효과이므로 새 계약서를 작성하지 않아도 효력이 있고, 계약서 작성을 강제하는 규정도 없습니다. 갱신된 뒤에는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(제6조의2). 반면 임대인은 갱신된 2년 동안 임의로 계약을 끝낼 수 없고, 2년 뒤 종료하려면 그때 다시 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하면 됩니다.

새 계약서를 쓰면 그 내용대로 합의한 것이 되므로, 서명 전에 '계약갱신요구권 행사'라는 문구가 들어가는지 확인하시기 바랍니다. 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있어(제6조의3 제2항) 그 문구가 들어가면 향후 한 번 더 갱신을 요구할 기회를 잃을 수 있습니다. 또한 차임 증액 청구는 약정 차임의 20분의 1을 넘지 못하므로(제7조 제2항), 증액 요구가 있으면 이 한도도 함께 살펴보시기 바랍니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.