명의신탁 건 반환 신청을 요구하는바입니다

Question

2007년에 아빠 (30%) & 본인 (70%) 1억원 상당의 빌라를 매입했는데 본인 단독 소유로 등기가 올라갔어요

그리고 본인은 결혼을 했고 1가구 2주택이 되니 동생에게 명의를 이전하라는 아빠의 제안으로 동생에게 매매 계약을 했습니다 (2014년). 부동산 거래계약 신고필증 상 매매대금이 기재되어 있지만 동생과 실제 현물 거래는 0원.

그후 2025년 동생이 아빠를 어떻게 꼬득였는지 모르지만 둘과의 대화를 통해 아빠는 동생에게 명의 다시 복귀 할 필요없이 너 가져!!!라고 하셨고 그 말과 동시에 동생은 저의 연락처를 차단해버리고

아빠가 대신 그 부동산 동생 줬으니 그렇게 알아라!!라며 통보하셨습니다

저는 어린시절 아픈 아빠와 언니를 두고 힘들어하는 엄마를 위해 대학입학도 포기하고 고등학교 졸업해서 대기업에 취직하여 가정에 보탬이 됐습니다

(은행거래내역에 엄마. 아빠에게 입금한 내역 있음)

게다가 제일 기억에 남는건 초등4학년때 그간 모은 용돈으로 아빠 양복까지 맞춰주는 딸이었습니다

근데도 저는 엄마 아빠께 도움을 줄수 있는 제 상황에 감사했고 생색 한번 낸적도 후화한 적도 없습니다

그래서 이번일도 얘는 아빠가 얘기하면 분명 동생 줄것이야!!하면서 일을 이렇게 만드신 아빠한테 너무 배신감이 들고 집은 없지만 외제차에 돈을 있는 족족 써버리는 동생이 저의 집을 갖고 연락 차단을 한 이 상황이 너무 괴씸하고 가만 둘수가 없어 사연을 올립니다

세무상으로 봤을때 제가 명의를 가지고 있었을 때는 재산세 명의가 저이지만 엄마와 동거했었기에 그리고 엄마에게 생활비를 다 드리고 있었기에 엄마가 대신 내 주셨고

동생에게 넘어간 이후로 (동생은 결혼해서도 친정집에 얹혀 살았음. 동생 자녀까지 엄마에게 맡김) 생활비를 얼마 드렸는지 모르지만

그것도 엄마가 내셨을거라 추측이 됩니다

그리고 제가 등기부등본을 떼어보니 동생은 엄마네 집에 실거주를 하면서도 부동산등기에는 다른 주소로 또 전거를 해놓았드라구요 이건 어떠한 사정이 있는지 모르겠습니다

부동산 사건 전에 저에게 보험 사기를 쳐서 제가 보험 해지를 시키면서 동생이 복수를 꽤한거 같은데

명백한 보험 사기로 보험회사측에서도 저의 편을 들어줬습니다

하지만 동생은 반성의 기미는 커녕 그런 제가 미운가봅니다

이래서 저는 오늘 내용증명을 보냈고 동생에게 명의를 반환받거나 부동산 실세에 합당한 대금을 받고싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

대금이 오가지 않은 채 2014년에 넘긴 등기를 두고 아버지께서 동생에게 주라고 하셨다니 배신감이 크셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 아버지의 말씀에는 등기를 좌우할 힘이 없지만, 되찾겠다는 주장에는 대가가 따릅니다.

1. 아버지의 말씀에는 효력이 없습니다

실제 대금 없이 이름만 옮긴 등기는 효력이 없어 소유권이 원래 실권리자에게 남아 있다고 보는 것이 대법원의 입장이고, 아버지가 누구에게 주라고 하셨는지는 등기와 무관합니다.

2. 돌려받는 길은 대금 청구가 아니라 등기 회복입니다

소유권에 기한 청구라 시간이 오래 지났다고 시효로 막히지 않습니다. 다만 동생이 제3자에게 팔아 버리면 그 사람에게는 무효를 주장할 수 없으니 처분을 먼저 막아 두셔야 합니다.

3. 그런데 명의신탁을 주장하는 순간 선생님도 제재 대상이 된다는 점은 알고 계셨을까요

부동산실명법은 이름을 빌린 실권리자에게 부동산 가액의 30퍼센트 범위에서 과징금을 물리고 등기를 되돌리지 않으면 이행강제금을 더하며, 주택 수를 줄이려는 목적이었다면 가중 사유가 됩니다.

지금은 처분을 막는 절차부터 서두르시고, 되찾은 뒤 부담할 과징금과 세금까지 계산해 실익을 따져 보시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 2014년 동생에게 이전한 부동산은 부동산실명법상 명의신탁에 해당할 가능성이 높습니다. 의뢰인과 동생 사이의 매매계약이 실제 대금 지급 없는 통정허위표시라면 무효를 주장할 수 있습니다.

다만, 동생이 이미 등기를 마친 지 10년이 경과하였고, 부친이 증여의 의사를 표시한 점 등은 의뢰인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 특히 2자간 명의신탁의 경우 대법원 판례에 따라 신탁자의 반환 청구가 제한될 여지가 있습니다.

입증을 위해서는 당시 매매대금 거래가 전혀 없었다는 사실과 명의신탁 합의가 있었다는 점을 객관적 자료로 증명해야 합니다. 현재 상황에서 명의를 되찾아오는 것은 법리적으로 매우 복잡하고 어려운 과정이 될 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.