압구정 재건축 시공사 선정 관련해서 경쟁이 치열하다던데...
압구정 2구역 재건축 시공사 선정 경쟁이 과열 양상을 보이고 있다고 하는데요...
향 후 시공사 선정이 완료가 되면.. 이 과정에서 투입됐던 홍보 비용들도 분양가에 같이 포함이 되는 건가요?
아니면 이러한 비용들은 그냥 홍보성 비용으로 버리게 되는 걸까요?
그런데 시공사 선정 전에 각 기업들이 먼저 홍보를 해도 문제는 없는 건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
압구정2구역처럼 재건축 사업에서 시공사 선정 경쟁이 과열되는 경우 , 다양한 건설사들이 조합원들을 상대로 사전 홍보를 벌이는 것은 흔한 일입니다.
이 과정에서 막대한 홍보비와 마케팅 비용이 투입되는데 , 이 비용들이 결국 누구의 부담으로 귀결되는지 , 그리고 법적으로 문제가 없는지에 대해 짚어볼 필요가 있습니다.
{홍보비용 , 분양가에 포함될까?}
결론부터 말하면 , 시공사 선정 과정에서 사용된 과도한 홍보비는 분양가에 포함될 수 없습니다.
분양가는 ' 기본형 건축비 + 택지비 + 가산비 ' 구조로 이루어지며 , 이 중 가산비 항목도 엄격히 심사됩니다.
국토교통부와 지자체는 분양가 심사 시 , 과도하거나 불합리한 비용 (예 : 과도한 홍보비 , 접대비 등) 은 가산비에서 제외하도록 하고 있어 , 시공사 내부 손실로 처리되는 경우가 많습니다.
{시공사 입장에선 " 투자 " , 그러나 실질적 손실}
건설사들은 조합원들의 표를 얻기 위해 고급 브로슈어 , 설명회 , 홍보관 , 사은품 등 마케팅 활동을 전개합니다.
이는 일종의 " 선투자 " 성격이지만 , 결국 시공사로 선정되지 못하면 회수가 불가능한 손실로 남습니다.
선정된 시공사 역시 분양가에 직접 반영하기 어려워 , 이윤에서 일부 회수하거나 향후 다른 사업에서 보전하는 방식이 일반적입니다.
{법적 문제는 없을까?}
건설사가 시공사 선정 전 조합원을 대상으로 개별 홍보하거나 금품을 제공하는 행위는 ' 도시 및 주거환경정비법 ' 위반 소지가 있습니다.
특히 일정 금액 이상의 금품 제공이나 조합 운영 개입은 처벌 대상이 될 수 있어 , 최근에는 ' 사전홍보 자제 요청 공문 ' 을 조합이 사전에 발송하기도 합니다.
다만 , 일반적인 브로슈어 배포나 설명회는 ' 홍보의 자유 ' 범주안에서 허용되는 경우도 있습니다.
결론적으로 , 시공사 선정과정에서 투입된 홍보비용은 분양가에 포함되기 어렵고 , 결국 시공사 측의 손실 또는 영업비용으로 귀속됩니다.
법적으로도 무분별한 사전 홍보는 제재 대상이 될 수 있으므로 , 조합과 건설사 모두 조심스럽게 접근하고 있습니다.
재건축 조합원 입장에선 과열 경쟁 속 홍보에 현혹되기보다는 건설사의 실제 시공 능력과 사업조건을 냉정하게 판단하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축 사업이 진행이 되는 동안 집행된 비용등은 모두 사업의 비용으로 결국은 분양가격과 연결이 되게 됩니다.
즉 조합등에서 사용한 비용 그리고 시공사들도 수주를 하기 위해서 사용한 로비 및 홍보 비용등도 결국은 사업 완료 후 수익을 내기 위해서는 공사비에 첨부를 시켜 이익을 낼려고 할 것이고 이러한 공사비 상승은 분양가 상승으로 결국 수분양자가 돈을 내는 것이나 마찬가지 구조가 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
시공사 선정 과정에서 투입된 홍보비용이 분양가에 포함되지는 않습니다.
재건축 시 분양가 산정은 분양가 상한제 적용 대상일 경우 국토부 지침에 따라 철저하게 원가 기준으로 계산됩니다.
분양가에 포함되는 항목은 공사비, 감리비, 조합운영비, 세금, 금융비입니다.
단 시공사가 이 비용을 공사비에 슬쩍 녹여 넣으려 한다면 조합과 감리 또는 분양가심사위에서 이를 걸러내야 하는 것이 중요합니다.
홍보비용은 사실상 영업비용으로 손실처리 되는 것이 원칙입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반적으로 시공사 선정 과정에서 발생한 홍보비용은 분양가에 반영되지 않다고 합니다
분양가 산정 기준은 국토교통부의 고시 및 지침에 따라 건축비와 부대비용, 토지비용, 기타 간접비 등이 포함됩니다
그러나 시공사 선정 전, 수주 경쟁 과정에서 투입된 홍보 비용은 법적으로 분양가에 포함시킬 수 없는 영업활동성 비용으로 분류되며, 이는 시공사의 자체 부담입니다
따라서, 경쟁에서 탈락한 시공사의 입장에서는 그 돈은 말 그대로 소모성 손실로 끝나는 셈이고, 수주에 성공한 시공사도 그 비용을 조합원에게 부담시키는 것은 원칙적으로 금지됩니다
예외적으로, 시공사가 선정된 후 정식으로 사업을 수행하면서 발생하는 홍보비나 마케팅비 일부는 정해진 범위 내에서 사업비로 인정될 수도 있지만, 이 경우도 조합의 승인 및 회계 보고를 통해 관리됩니다.
실제로 압구정, 반포, 은마 등에서 시공사 간 고소·고발, 과태료 부과 사례가 종종 있습니다
조합 입장에서는 시공사 수주 경쟁이 치열해질수록 더 많은 혜택을 요구할 수 있고,
반대로 시공사 간 과도한 경쟁으로 인해 프로젝트 일정이 지연되거나, 법적 리스크가 커질 수 있습니다
그래서 최근 일부 조합에서는 과도한 사전 홍보를 자제해달라는 공고를 하기도 하며, 클린 수주 협약을 요구하는 경우도 많다고 합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
홍보성비용은 일종의 투자금이라고 생각하시면 됩니다. 말씀처럼 분양가에 포함이 아니라고 해도 저는 개인적으로 일부는 포함이 되는것이 아닐까 생각합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
시공사 선정 전 홍보비용은 시공사가 선정되게 되면 해당 프로젝트의 경비로 산입되어 처리됩니다. 선정되지 못한 회사의 홍보비용은 그 회사가 떠안게 되는 것이구요. 다만, 재건축 시 회사는 분양가에서도 이익을 보지만, 기존 호실보다 늘어나는 세대를 통해서도 이익을 보기 때문에 이러한 홍보비가 분양가를 과다하게 올릴것이라는 걱정은 너무 안하셔도 됩니다.
일종의 영업이기 때문에 ,홍보를 먼저 하는 것은 문제되지 않습니다.