집을 매매계약 했는데, 전세 보증금을 못 돌려받게 될 것 같으면 어떻게 하나요?

Question

내년 1월 14일에 전세 만료일에 맞춰서 아파트 매매계약을 한 사람입니다.

저는 전세 만료 3달 반 전부터 퇴거한다고 알렸고,

이후 한 달 뒤에 퇴거 한다고 왜 집 보러 안 오시냐고 알렸습니다.

그리고 만료 50일 전에 제가 퇴거 사실을 누차 알리면서 난 매매계약했다.

보증금 반환은 만료일에 되는게 맞냐고 물어보니까

임대인이 아 그러시면 안 되는데라며, 관례상 계약 전에 알리는게 맞다고 하였습니다.

저는 제가 퇴거 3달 반전에 알렸다 당연히 그때 주시는게 맞지 않느냐라고 말했습니다.

임대인은 최대한 노력해 보겠다고 지금은 그만큼 현금이 없다고 하였습니다.

그래서는 그럼 매매계약한지 3일도 안 지났다, 조정이 될지 모른다 정확히 언제 가능한지 말씀해달라
그러니 임대인분이 최대한 만료일에 맞추도록 노력하겠다고 했습니다.

저는 그럼 저는 계약을 그대로 진행하겠다고 했고요.

제가 직장동료가 이번에 전세 만기라서 부탁도 해봤지만, 입주날짜가 맞지 않아서 힘들다고 했습니다.

임대인 분이 11월 25일에 집을 부동산에 올리셨더라고요.

저는 일단 보증보험이 있으니까

보증금을 받는건 문제가 안 되는데, 문제는 매매계약입니다.

매매계약이 파기되면 저는 4500만원을 날리는 꼴이라서 반드시 만료일에 받아야합니다.

그리고 저의 전세대출은 허그 청년버팀목전세대출이고 주담대를 받는건 보금자리론이라서

제가 알기론 전세대출이 상환되어야 보금자리론이 실행되는 것으로 알고 있습니다.

만약에 매매계약이 파기가 되면 저는 계약금을 임대인에게 받아 낼 수 있나요?
매도인도 현재 아파트를 급매로 다른 빚을 메꾼다고 파는거라서 조정은 아마 어려울것 같습니다.

법무사 끼고 뭐라도 해야하나요?

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

전세 만기일에 맞춰 매매 잔금을 치러야 하는데 임대인의 반응이 미온적이라 4,500만 원이나 되는 거액의 계약금을 잃을까 봐 밤잠을 설치고 계실 것 같습니다. 특히 전세 대출 상환과 주담대 실행이 맞물려 있어 자금 흐름이 막히면 모든 계획이 틀어지는 긴박한 상황입니다. 이런 상황에서 만약 매매 계약이 파기되어 계약금을 몰취당할 경우, 임대인에게 그 손해(4,500만 원)를 청구할 수 있는 법적 근거는 있습니다. 하지만 이를 인정받기 위해서는 '특별손해'의 법리에 따라 지금 당장 취해야 할 필수적인 조치가 있습니다.

법적으로 임대인이 보증금을 제때 주지 않아 임차인이 입은 2차 피해(새 집 계약금 몰수 등)는 통상적인 손해가 아닌 '특별손해'에 해당합니다. 이 손해를 배상받으려면 "임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야" 한다는 요건이 충족되어야 합니다. 단순히 구두로 "매매계약 했다"고 알린 것은 나중에 임대인이 "그런 줄 몰랐다, 구체적인 액수는 못 들었다"고 발뺌하면 입증하기 어렵습니다. 따라서 지금 당장 우체국을 통해 내용증명을 보내어 증거를 남겨야 합니다. 내용증명에는 "본인은 만기 3개월 전인 O월 O일 퇴거 의사를 밝혔으므로 1월 14일에 계약이 종료된다"는 점, "귀하의 보증금 반환을 전제로 1월 14일에 입주하는 매매 계약을 체결했다"는 점, 그리고 가장 중요하게 "만약 1월 14일에 보증금 전액이 반환되지 않아 매매 계약이 파기될 경우, 몰취되는 계약금 4,500만 원은 귀하의 귀책사유로 인한 손해이므로 보증금 원금과 함께 이 손해배상금 전액을 청구하겠다"는 내용을 아주 구체적이고 강력하게 명시해야 합니다. 이 내용증명이 도달해야만 나중에 소송을 하더라도 4,500만 원을 받아낼 강력한 법적 근거가 생깁니다.

또한, 질문자님께서는 "보증보험이 있으니 받는 건 문제없다"고 하셨지만, 이 부분에 대해서는 현실적인 인지가 필요합니다. HUG 등 보증보험은 만기 당일(1월 14일)에 바로 돈을 내어주는 구조가 아닙니다. 통상적으로 계약 종료 후 1개월이 지나야 보증사고 접수가 가능하고, 이후 심사와 지급까지 또 1~2개월이 소요됩니다. 즉, 보증보험만 믿고 있다가는 1월 14일 잔금을 못 치러 매매 계약이 파기될 위험이 매우 큽니다. 따라서 보증보험은 최후의 수단일 뿐, 당장 잔금일의 해결책이 되기는 어렵다는 점을 유의하셔야 합니다.

대출 문제 역시 은행과 긴밀히 상의하셔야 합니다. 기존 전세 대출 상환이 되어야 신규 주택 담보 대출(보금자리론)이 실행되는 것이 일반적입니다. 만약 1월 14일에 돈을 못 받을 경우, 부득이하게 기존 전세 대출을 연장하고 '임차권 등기 명령'을 신청한 뒤 보증보험 이행을 기다려야 할 수도 있습니다. 이때 기존 대출이 남아있는 상태에서 신규 주택 담보 대출 실행이 가능한지, 혹은 브릿지론 등의 대안이 있는지 지금 즉시 은행에 방문하여 확인해 두셔야 합니다.

임대인이 주장하는 "관례상 계약 전에 알려야 한다"는 말은 법적으로 전혀 근거 없는 핑계일 뿐입니다. 이미 3개월 전에 통보하셨으니 법적 의무는 다하셨습니다. 지금은 임대인의 사정을 봐줄 때가 아니라, 냉정하게 내용증명을 보내어 "당신 때문에 내가 4,500만 원을 날리게 생겼고, 그 돈을 당신이 다 물어내야 한다"는 사실을 명확히 인지시켜 임대인이 어떻게든 돈을 구해오게끔 심리적 압박을 가해야 할 때입니다.