묵시적 계약 갱신이 된 상태인데 기존계약 만기일에 퇴거할 수 있을까요?

Question

현재 월세로 거주중이고 기존 계약 만기 날짜는 25년 2월 22일입니다.

묵시적 계약 갱신이 계약 만기 6개월~2개월 전에 상호 계약 해지 의사가 없다면 자동으로 갱신 된다는 건 알고 있는데요

제가 급하게 사정이 생겨서 이사를 가야한다고 하고 해지 의사를 오늘 임대인에게 통보하게 되면 묵시적 계약 해지가 적용이 되어 3개월 후에 퇴거 할 수 있는지 아니면 2월 22일 계약 갱신일 기준으로 3개월 뒤에 퇴거 할 수 있는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  묵시적 계약 갱신이 이미 성립된 상태라면, 임차인이 해지 의사를 통보한 날로부터 일정 기간이 경과한 후에 계약이 종료되고 퇴거가 가능합니다. 기존 계약 만기일을 기준으로 다시 계산하는 것이 아니라, 해지 통보 시점을 기준으로 계약 종료 시점이 정해집니다. 따라서 지금 해지 의사를 통보하면, 기존 만기일과 무관하게 통보일 이후의 법정 해지 효력 발생 시점에 맞춰 퇴거하실 수 있습니다.

• 묵시적 갱신의 법적 구조
  주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 계약 기간이 다시 동일한 조건으로 연장되는 효과를 가집니다. 이 경우 형식상 새로운 계약이 체결된 것과 동일하게 취급되며, 기존 만기일은 종료 기준점으로 기능하지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신이 된 이상, 단순히 과거의 만기일을 이유로 즉시 퇴거할 수는 없습니다.

• 임차인의 해지권 행사 시점
  묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든지 계약 해지 의사를 표시할 수 있고, 그 의사표시가 임대인에게 도달한 날을 기준으로 법에서 정한 해지 효력이 발생합니다. 이 효력 발생 시점 이후에 임차인은 적법하게 퇴거할 수 있으며, 그 전까지는 차임 지급 의무가 유지됩니다. 따라서 해지 통보 시점이 가장 중요한 기준이 됩니다.

• 실무상 유의사항
  해지 의사는 분쟁을 방지하기 위해 문자, 카카오톡, 내용증명 등 도달 여부가 명확한 방식으로 통보하는 것이 바람직합니다. 또한 퇴거 예정일과 보증금 반환 시점을 함께 협의해 두는 것이 실무상 중요합니다. 묵시적 갱신이 성립된 이상 기존 계약 만기일을 기준으로 퇴거 시점을 계산하는 해석은 법리상 인정되기 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

계약이 이미 묵시적 갱신으로 이루어진 것이므로 그 해지에 대해서는 통지 후 3개월이 경과하여야 효력이 발생하고 이때에는 기존 계약 만료기간은 그 기준이 될 수 없습니다.

주택임대차보호법

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

묵시적 갱신이 된 이후인 2월 22일 기준으로 3개월 뒤에 해지의 효력이 발생하게 된다고 할 것입니다.

주택임대차보호법 제6조의2 규정을 참고하시기 바랍니다.