경제
임대차 묵시적갱신의 정확한 기준일.
계약종료일 6~2개월 이내 양측 아무말 없으면 묵시적갱신으로 알고 있습니다.
제가 2024년 8월 13일이 계약일인데, 2026년 6월 14일에 부동산 통해서 임대인이 입주하겠다고 퇴거통보 받았습니다.
이 경우 묵시적계약이 이미 성립된거로 볼 수 있나요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2024년 8월 13일 첫 임대차 계약일 경우 2년 해서 계약 종료일이 2026년 8월12일 또는 13일로 사료됩니다.
2개월 전일 경우 6월 12일이나 13일까지는 임대인과 임차인 사이 재계약에 대한 논의가 있어야 하나 날짜 상으로 보게 되면 이전에 아무런 얘기가 없었다면 묵시적갱신이 성립이 될 가능성이 크다 사료됩니다.
우선 가까운 무료법률구조공단등에 상담을 받아보시는 것을 추천드리고 6월 14일이 첫 실거주 통보라는 것이 입증이 될 경우 묵시적갱신이 될 가능성이 높다 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
통상 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전까지 통보를 해야 하는데 말씀하신 상황으로 보면 2일 정도 지난 시점에 통보를 받으신 걸로 보아 묵시적 갱신이 성립했을 가능성이 큰데요... 이러한 경우 일방적으로 나가달라고 하기는 어려운 상황 입니다. 일단 계약서상 종료일이 명확하게 26.8.12일로 기재가 되어 있는지 다시 한 번 확인을 하시기 바랍니다. 기간이 8.12일까지라고 한다면 통지 기한을 넘긴거라 봐도 무방할 듯 합니다. 혹시나 임대인이 별도의 전화나 문자 혹은 카카오톡으로 그 전에 이미 통지를 한 것인지 다시 한 번 확인이 필요한 것 같습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
전 임대차와 동일한 계약이 체결 된 걸로 보아
묵시적갱신 주장 가능합니다.
실무적으로 주인의 실거주 이유로 계약해지를 요구 받은 사항이면
이사비용 및 중개보수등 퇴거에 대한 합의금을 받고 나가시는것도 고려 해보시기 바랍니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
6월 14일에 처음으로 퇴거 통보를 했다면 원칙적으로는 법정 통지기간을 지난 뒤 통지한 것이므로 묵시적 갱신이 성립했다 봅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약 종료일이 정확히 2026년 8월 13일이 맞는지
임대인이 문자·카톡·전화 등으로 6월 13일 이전에 이미 통지한 사실이 있는지
부동산이 6월 13일 이전에 연락했는데 실제로 확인한 것이 6월 14일인지, 아니면 6월 14일이 최초 통지인지
만약 최초로 통지가 도달한 날이 2026년 6월 14일이라면, 임대인의 갱신 거절 통지가 법정 기간을 넘긴 것으로 평가될 가능성이 있으며, 특별한 사정이 없다면 묵시적 갱신이 성립했는지가 쟁점이 될 수 있습니다
계약서를 다시한번 확인하시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문자님의 계산이 정확히 맞습니다. 결론부터 말씀드리면, 해당 임대차 계약은 이미 법적으로 '묵시적 갱신'이 성립된 상태입니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 계약 만료일 기준으로 최소 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절이나 계약 조건 변경의 통지를 해야만 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다. 여기서 '2개월 전까지'라는 기준은 늦어도 계약 만료일의 정확히 두 달 전 자정(밤 12시)까지는 명확한 통보가 임차인에게 도달해야 한다는 것을 의미합니다.
2024년 8월 13일에 시작된 2년 만기 임대차 계약이라면, 통상적인 계약 만료일은 2026년 8월 12일(혹은 13일)이 됩니다. 이를 기준으로 역산하여 2개월 전 시점을 계산해 보면, 늦어도 2026년 6월 12일(혹은 13일) 자정까지는 집주인의 실거주 목적 퇴거 통보가 질문자님께 확실하게 전달되었어야 합니다. 하지만 질문자님께서 부동산을 통해 연락을 받으신 날짜는 6월 14일이므로, 이미 법에서 정한 최소 통보 기한인 '만기 2개월 전'을 넘긴 시점이 됩니다.
따라서 집주인의 뒤늦은 실거주 퇴거 통보는 갱신을 거절할 수 있는 법적인 효력을 갖지 못하며, 기존 계약과 완전히 동일한 조건으로 계약이 2년 더 자동 연장되는 묵시적 갱신이 확정되었습니다. 묵시적 갱신이 성립되면 임차인인 질문자님은 앞으로 2년 동안 더 거주할 수 있는 강력한 법적 권리를 보호받게 됩니다. 또한 이렇게 연장된 기간 중에는 세입자만 원할 때 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고(통보 후 3개월 뒤 효력 발생), 집주인은 실거주를 이유로 일방적인 해지를 요구할 수 없으므로 현재 상황에서는 안심하시고 거주 권리를 당당하게 주장하셔도 됩니다. 잘 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.