증여받은 주택의 양도세중과세, 종부세문의
사실관계
- 2020.12.31:10년 장기일반임대사업자(10년)로 등록(다세대주택 8호 등록 : 지자체, 세무서), 매입임대, 다세대주택 취득일은 2002.6월(2018.9 이전 취득)
- 2022.11 다세대주택중 84제곱미터이하 공시가 2억원 주택 1채에 대해 자녀 2명에게 50%씩 지분증여예정
- 수증자2명(2명모두 증여물건에 의해 1주택에서 2주택으로 변경)은 증여물건에 대해 장기일반임대사업자로 포괄양수도 받을 예정
- 대상물건 : 서울(조정대상지역)
이경우
1. 수증자가 의무임대기간 10년을 채우고 양도할 경우 양도세중과세 배제, 장특공 70% 혜택을 받을수 있나요? 2018.9.13 대책으로 조정대상지역에 임대사업자를 새로 등록한 경우라서 양도세 중과세 되고, 장특공 70%도 받지 못하는 건가요?
2. 수증자가 의무임대기간 동안 증여물건에 대해 종부세 합산배제 혜택을 받을수 없나요? 2018.9.13 대책으로 조정대상지역에 임대사업자 등록한 경우라서 종부세 합산배제 신청을 할수 없는건가요?
3. 50%씩 지분증여를 받았을 경우 인별로 각각 재산세, 종부세가 계산되는건가요? 아님 대표자 한명에게만 재산세,종부세가 부과되는 건가요?
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
1. 증여의 경우 포괄양수도로 받는다고 하더라도 조특법 97조의4 임대기간을 판단할때에는 증여일부터 다시 기산하게 되며, 또한 현재 매입임대주택의 경우에는 감면받을 수 있는 기간이 지나서 현재 증여하는 경우 70%장특공제 혜택은 적용받지 못합니다 또한 중과배제도 적용받지 못합니다.
2. 증여하게 되는 경우 18.09.13이후 취득하게 되는 것임으로 종부세 합산배제 받지 못합니다.
3. 재산세의 경우에는 주택 공시가액으로 세액을 계산하여 지분으로 나누게 되고 종부세는 주택공시가액을 지분별로 나눠서 각자 다른 주택과 합산하여 종부세를 계산합니다.