미국국적소유자의 부동산을 매수할경우 세금

Question

미국국적소유자의 부동산을 매수할경우,

잔금전에 양도소득세 신고를 하고 확인서를 받아야 하는걸로 알고 있는데,

공인중개사에서는 미국국적 현 소유자가 납부할 양도소득세가 없다고 등기소에 소유권 이전하는데 문제가 없다고 하며, 매매후 양도소득세 신고를 한다고 합니다.

외국인소유 부동산 매수시 납부할 양도소득세가 없어도 잔금전 먼저 신고해야 되는지요.

(등기시 반드시 필요서류 인지?)

양도세 신고서가 없어도 소유권이전등기에 문제가 없는지요?

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   미국 국적자의 국내 부동산 양도는 「소득세법」상 양도소득세 과세 대상입니다. 다만 매수인의 소유권 이전등기 절차와 직접적으로 연결되는 것은 ‘세금 완납 확인서’가 아니라 ‘원천징수 의무’ 여부입니다. 즉, 외국인 매도인이 양도소득세 납부 의무가 없더라도 매수인이 원천징수 의무를 부담할 수 있으므로 잔금 지급 전 세무서 확인이 필요합니다. 등기소에서 소유권 이전등기를 접수할 때 양도소득세 신고서 자체를 필수적으로 요구하지는 않지만, 매수인이 사후에 원천징수 불이행으로 가산세 부담을 질 위험이 있으므로 사전 확인을 권합니다.

2. 관련 법령 구조
   소득세법은 국내 부동산 양도 시 거주자가 아닌 외국인에 대해 원천징수 제도를 두고 있습니다. 매수인이 원천징수 의무자로 지정되는 경우 잔금 지급 시 세액을 징수해 세무서에 납부해야 하고, 이를 이행하지 않을 경우 불이행 가산세가 부과됩니다. 따라서 매수인은 매도인이 한국 내 납세의무가 있는지, 양도차익이 발생하는지를 반드시 확인해야 합니다.

3. 실무 절차
   등기소는 소유권 이전등기 시 보통 매매계약서, 매도인 인감증명서, 외국인등록사실 증명서 등을 요구하지만, 양도소득세 신고서나 납부 확인서를 반드시 요구하는 것은 아닙니다. 그러나 세무서는 사후 검증 과정에서 매수인에게 원천징수 의무 불이행을 문제 삼을 수 있으므로, 공인중개사의 설명과 별개로 관할 세무서에서 양도소득세 발생 여부 확인서를 받는 것이 안전합니다.

4. 대응 방안
   매수인은 잔금 지급 전에 관할 세무서에 외국인 매도인의 양도소득세 신고 의무 여부를 확인하고, 원천징수 필요 여부에 대한 회신을 받아두는 것이 가장 안전한 절차입니다. 만약 세금이 없다고 확인되면 신고서 제출 없이 등기 진행이 가능하고, 세금이 있다면 잔금 지급 시 원천징수를 이행한 뒤 영수증을 받아 등기 절차를 진행하는 것이 추후 분쟁을 예방합니다.

5. 종합 의견
   따라서 매수인이 직접 등기소에서 막히는 일은 없더라도, 추후 세무상 불이익을 피하기 위해서는 반드시 잔금 지급 전에 양도소득세 발생 여부를 세무서에 확인해야 합니다. 결론적으로, 신고서 자체가 등기 요건은 아니지만, 매수인의 법적 안전을 위해서는 선행 확인이 필수적입니다.