부동산 규제로 인해서 경매 시장이 과열된 거 아닌가요?
정부 규제 이후 부동산 경매 물건이 쏟아지고 있고,
낙찰가율도 3년 만에 가장 높은 수치도 기록 했다고 하구요..
갭투자도 가능하고 실거주 의무도 없어서 경매로 많이 돌아서고 있는 듯 한데..
감정가액보다 높은 금액으로 낙찰이 되고 있다고 하는데..
이건 문제가 없는 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 토지거래허가구역내 경매낙찰은 사전거래허가가 필요없기 때문에 실거주가 아니라도 구매가 가능합니다. 즉 실거주의무가 면제되기에 갭투자가 가능하고 최근 규제에 따른 우회방식으로써 수요가 늘어난게 사실이니다. 다만, 이러한 경매의 경우는 사실상 채권자의 채권회수를 위해 법적 절차에 해당되고, 경매신청자체가 소유자가 원한다고 해서 진행할수 있는 부분이 아닌, 법에 따른 채권관계의 성립과 절차에 따라 진행이 되는 부분이기에 이를 정부가 손을 대기에는 문제가 있을수 있습니다. 물론 정부가 경매낙찰에 대한 규제등을 일시적으로 강화할수는 있겠으나, 이럴 경우 경매진행시 낙찰률이 떨어질수 있고 이는 채권관계의 해소자체가 어려워질수 있기에 채권자나 다른 권리자에게도 추가적인 피해가 이어질수 있는 단점이 있습니다.
정부 규제로 일반 매매가 막히면서 경매로 수요가 이동한 영향이 큽니다.
경매는 실거주 의무·전매 제한이 없어 투자 수요가 몰리며 낙찰가율이 상승한 상황입니다.
다만 감정가 초과 낙찰은 기대 수익이 과도하게 반영된 경우가 많아 리스크 관리가 중요합니다.정부 규제 이후 부동산 경매 물건이 쏟아지고 있고,
낙찰가율도 3년 만에 가장 높은 수치도 기록 했다고 하구요..
갭투자도 가능하고 실거주 의무도 없어서 경매로 많이 돌아서고 있는 듯 한데..
감정가액보다 높은 금액으로 낙찰이 되고 있다고 하는데..
이건 문제가 없는 걸까요?
==> 현재 상황에서 문제가 되지 않습니다. 그러나 실거래가 조회 등을 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
최근 경매 시장의 과열 양상은 규제 강화에 따른 풍선 효과와 자산 가치 상승에 대한 기대감이 맞물린 결과입니다.
질문하신 내용에 대해 정리 해드리겠습니다.
경매는 토지거래허가구역 내 실거주 의무 면제, 자금조달계획서 제출 의무 제외 등 강력한 규제 우회 수단이 됩니다. 이 때문에 투자 수요가 몰리며 낙찰가율이 치솟고 있으나, 감정가 초과 낙찰은 신중해야 합니다. 경매 감정가는 입찰 6~12개월 전 시세이므로, 현재의 낙찰가가 실제 급매가보다 높은 '승자의 저주'에 빠질 위험이 큽니다.
또한 대출 심사 시 감정가와 낙찰가 중 낮은 금액을 기준으로 한도가 산정될 수 있어, 무리한 고가 낙찰은 심각한 자금 부족을 초래합니다. 갭투자 역시 향후 역전세 리스크와 금리 변동성을 고려하지 않으면 자산 가치 하락 시 대응이 불가능합니다.
현재 시장은 과열된 상태이므로, 감정가가 아닌 현재 시점의 급매가를 기준으로 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율은 2021년 이후 최고를 기록했으며 2025년 12월에는 낙찰가율이 석달 연속으로 100%를 넘겼습니다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 이후 거래허가를 받지 않아도 되고 실거주 의무가 없어서 전세낀 갭투자가 가능하다보니 투자자들이 몰린 것입니다. 하지만 경매낙찰시 잔금 대출을 하게되면 6개월내 전입신고 의무가 있으므로 현금이 있는 사람들 위주로 몰리고 있는 상황이며, 경매 진행을 위해서는 어쩔 수 없는 현실입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
정부가 갭투자, 다주택자, 재건축 등 특정 거래를 제한하면, 매매 시장에서 투자 기회가 줄어듭니다
그러면 투자자나 실수요자 일부가 경매 시장으로 이동하게 됩니다
경매는 매매보다 규제 제한이 적고, 실거주 의무나 대출 규제를 피할 수 있는 경우가 많습니다
그래서 최근 경매 물건이 쏟아지고, 낙찰가율이 높아지는 현상이 나타나고 있는 것입니다
현재 경매 과열은 규제 영향 , 투자 수요 집중 때문이며, 법적으로 문제는 없지만 가격 거품과 리스크가 커질 수 있는 신호로 볼 수 있습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
10.15 부동산 대책으로 인해서 서울 및 수도권 전역이 토지거래허가구역의 지정이 되면서 실거주 의무가 생기게 되고 그러므로써 갭투자가 원천 봉쇄가 되자 많은 사람들이 일반 매매 보다는 경매로 몰리면서 경매의 인기가 높게 형성이 되었습니다. 경매의 경우 채무에 대한 환가가 우선이고 또한 실거주의무에 대한 의무가 없으므로 갭투자가 가능하게 되자 경매로 대거 옮기게 되었습니다. 정부의 갭투자 규제에 대한 예외사항으로 볼 수 있습니다. 정부의 갭투자 방지에 대한 의지가 확고할 경우 경매 또한 실거주 위주로 규제를 해야 되나 그것보다는 채무환가에 대한 배상의 문제가 더 큰 이슈이기도 하므로 참 어려운 문제로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 물량 증가와 낙찰가율 상승은 정부 규제 환경에서 자연스러운 시장 반응이지만 감정가 초과 낙찰이 지속되면 개인 투자자 리스크가 커질 수 있습니다.
따라서 정부에서 대책을 내놓아야 한다고 생각하지만 시장에 과도하게 개입하면 역효과가 나니 정부에서도 고심이 많은 듯 보입니다.
감사합니다.