아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자 절차가 궁금합니다.
아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자 절차가 궁금합니다. 먼저, 매도자에게 집을 매수한 후 새 전세입자를 구해 받게되는 전세보증금과 자기자본으로 집을 매수한 후, 소유권이 넘어온 후에 이를 바탕으로 후순위 주담대대출을 받는것인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
일반적인 갭투자는 우선 전세끼고 매수를 합니다. 시세에서 전세보증금을 빼고 매도자에게 지불을 하고 소유권이전등기를 하고 난 후 금융권에서 한도가 나온다고 판단을 하게 되면 시세에서 전세보증금 빼고 남는 한도로 후순위 대출을 실행을 시켜주는데 1금융권에서는 취급을 하지 않을 것이고, 2금융권에서 취급을 하는데 한도내기가 쉽지는 않아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
네, 아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자는 다음과 같은 절차로 진행될 수 있습니다:
매물 선택 및 매수: 먼저 갭투자를 할 아파트 매물을 선택하고, 매도자와 계약을 체결합니다. 이때 매매가는 전세 시세와의 갭(차액)을 고려해 결정됩니다.
전세 계약 및 전세보증금 확보: 매수 후에는 해당 아파트에 전세입자를 구합니다. 새 전세입자로부터 전세보증금을 받으면, 이 보증금은 매매 자금의 일부로 활용됩니다.
잔금 치르기: 전세보증금과 본인의 자기자본을 합쳐서 매매 잔금을 치르게 됩니다. 이 단계에서 아파트의 소유권이 본인에게 넘어오게 됩니다.
후순위 담보대출 신청: 아파트 소유권을 취득한 후, 그 아파트를 담보로 후순위 담보대출을 신청합니다. 후순위 담보대출은 이미 선순위 대출(예: 전세보증금이 선순위로 설정됨)이 있는 상태에서 추가로 받는 대출입니다. 이때 대출 가능 금액은 전세보증금을 제외한 담보 가치에 따라 달라집니다.
대출 승인 및 자금 활용: 후순위 담보대출이 승인되면 해당 대출금을 받게 됩니다. 이 대출금은 다른 투자를 위해 사용할 수 있으며, 갭투자 방식으로 추가 부동산 투자를 이어가는 경우도 많습니다.
중요한 점은, 후순위 담보대출은 리스크가 크기 때문에 충분한 사전 조사와 자금 관리가 필수적이며, 갭이 클수록 리스크도 커진다는 점을 명심해야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
말씀하신대로 매도자와 세입자를 동시에 구하거나
세입자가 있는 물건을 구해서 보증금을 제외한
차액만 지급하며 거래하는 방식입니다.
매입 후에는 후순위 대출을 받아야하는데
대부분 시중은행에는 한도가 안나올거라
제2제3금융권을 이용해야 하실것 같습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갭투자는 사실상 주택담보대출을 이용하는 투자방법이 아닙니다. 즉, 매도자와 매매계약을 체결함과 동시에 매매잔금일에 맞추어 새 임차인을 구해 임대차를 체결하고 두 계약잔금일을 맞추어 주택인도와 함께 새로운 임차인이 입주하는 방식입니다. 그리고 갭이라는게 결국 시세와 전세보증금의 차액을 자기자금을 들여 주택소유권을 획득하는 투자방식을 의미합니다.
예로 매매가 5억주택을 매수하면서 동시에 전세세입자 보증금 3억을 임대차한다면 두 계약 잔금일을 맞추고 자기자본 2억을 마련하여 주택소유권을 가져오게 됩니다. 그리고 전세계약시 현 등기부상 소유자가 아니기에 원칙상 계약주체가 될수 없기에 보통은 매도자와 임차인간 임대차계약을 체결하고 잔금시에 소유권이전과 세입자를 인수하는 방식으로 진행하는 경우가 있습니다. 계약서 작성등의 절차나 과정을 잘 모르신다면 부동산을 통해 하시면 되고, 실제 후순위 대출은 필요에 따라 할수 있겠지만 선순위 임차권이 있는 경우 대출이 되지 않는 경우가 많고, 된다고 해도 임차인과 계약시 다른물권 설정금지등의 특약이 적혀있을경우 문제가 될 여지가 있어 통상적으로 전세세입자를 받은 상태에서는 이후 후순위대출은 하지 않습니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
소유권이 넘어온 후 이를 바탕으로 후순위 주담대대출을 받으신다면 어렵지 않을까 싶습니다.
은행에서는 선순위가 있으면 대출을 해주지 않을 가능성이 매우 높습니다. 특히나 요즘같은 분위기면 더욱 그러하겠죠.
그런데 전세보증금과 자기자본으로 집을 매수하시어 소유권 이전까지 하신다면서 후순위 주담대대출이 왜 필요하신건지?
내가 거주하지 않으면서 주택가격에서 임차인의 보증금과 나머지 차액을 내 자본으로 매수하시는게 갭투자 입니다.
아니면 선순위로 은행의 주담대출을 받으시고 월세 임차인의 보증금과 나머지 차액을 내 자본으로 매수하시는 것도 갭투자의 일종이고요.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
전세가에 따라 다릅니다. 전세가가 낮다면 후순위대출이 가능할수도 있으나 높다면 불가능합니다. 금융기관에 문의해보시길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임차인이 선순위 보증금이 있는 경우 DSR이나 LTV 한도내에서 후순위로 대출을 내는 것을 말합니다.
예를 들어 아파트 매매가격이 9억일 경우 전세보증금이 4억, LTV 70%라고 가정할 때 이 집을 담보로 70%까지 대출이 나오는데 선순위 보증금이 4억이 있기 때문에 6.3억에서 4억을 뺀 2.3억이 후순위 대출로 나오는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
갭투자를 위해 아파트 후순위 담보대출을 활용하는 절차는 먼저 매도자와 매수 계약을 체결합니다. 새 전세입자를 구해 전세보증금을 받습니다. 전세보증금과 자기자본을 활용해 매매 대금을 지급합니다. 소유권이 매수자에게 이전됩니다. 소유권 이전 후, 기존 1순위 담보대출이 있는 상태에서 추가로 후순위 담보대출을 신청합니다. 후순위 담보대출은 기존 1순위 담보대출보다 상환 우선순위가 낮아 금리가 높고 한도가 낮을 수 있습니다. 따라서, 대출 조건을 꼼꼼히 비교하고 상환 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.
