큰평수 주거형 오피스텔 매매 시 절세방법
큰평수 51평(전용 29평) 주거형 오피스텔 매매 예정입니다 금액은 3억 이상인데 취득세 등등 세금 절세 방법이 있을까요?..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
취득세 부분은 거의 불가능하다고 보시면 될 듯 하고 다른 부분을 중심으로 살펴보면..
취득세 - 중대형 오피스텔은 절세 거의 불가능, 4.6% 고정
보유세 (재산세) - 공시가격 확인 → 공시가 낮게 형성된 오피스텔 선택이 유리
양도세 - 장기보유특별공제 준비 (2년 이상 보유), 실거주 요건 충족 필수
종부세 - 다주택자에 해당될 수 있으므로 자녀 명의 분산, 법인 활용 고려 (복잡함)
명의 전략 - 1주택 유지가 중요한 경우엔 주택 수 안 늘어나게 전략 필요
주거용으로 실제 사용하게 되면 주택수에 포함되어 종부세, 양도세에 영향을 주게 되며,
명의 분산 또는 사용 용도 계획에 따라 절세 전략 가능하지만 자금 출처 및 증여세 고려를 필수적으로 해주셔야 할 듯 합니다.
이러한 부분에 대해서는 세무 전문가 분과 상담을 통해서 보다 더 구체적으로 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 오피스텔은 주거용 시설이 아니기 떄문에 주탤에 따른 취득세율이 아닌 일반 세율이 부과됩니다. 보통 주택의 경우 매매가격에 따라 1~3%이지만 , 일반부동산의 경우 4.6%(간접세포함) 부과되게 됩니다. 그에 따라 주거용 오피스텔 취득시 주택사용증빙서류(수도요금고지서, 진기사용량증빙등)등을 제출하여 주택으로 인정받아야 절세가 가능하고, 보유주택이 있는경우 중과세가 될수 있기에 1주택자를 유지하는게 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
평수가 크기 때문에 매매 대금을 낮게하여 절세하는 방법이 가장 좋으며 추가적으로 유지보수비, 인테리어 비용을 영수증 처리하여 필요 경비 처리로 세금을 절감하는 방법이 가장 좋은 선택 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주거용으로 사용하는 경우: 주거형 오피스텔도 실제 사용 용도에 따라 주택으로 간주됩니다.
1주택자가 추가로 취득할 경우: 2주택자 중과 대상이 될 수 있어 취득세 최대 12%까지 적용됩니다.
무주택자라면 일반세율 (4.6%) 적용됩니다
오피스텔은 건축법에 따라 취득세가 4.6%적용됩니다
절세를 하시려면 사업자 등록 없이 전입신고를 하지 않으면 주택이 아닌 비주택(업무용)으로 간주되어 일반 취득세율(4.6%) 적용 됩니다
단, 이렇게 하면 주택 수 포함이 안 되지만, 전입이나 거주 요건이 필요한 세금 혜택은 못 받을 수 있습니다
1가구 1주택 요건이 중요한 분은 기존 주택 처분 계획을 세우는 것이 중요하고 세금에 관해서는 사전에 세무사와 상담을 하고 진행을 하시는것이 좋습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
오피스텔의 경우 업무시설로 이용을 하게 될 경우 4.6% 취득세를 납부를 하게 됩니다.
1주택자라는 과정하에 주거용으로 하게 될 경우는 1.1% 취득세를 납부를 하시면 됩니다.
즉 전입신고가 가능하고 주방시설나 침대등 주거시설로 인정을 받으시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
큰평수 주거형 오피스텔을 매매할 때의 세금 절세 방법에 대해 알려드리겠습니다. 주거형 오피스텔의 경우, 주택과 상업용 부동산의 특성을 함께 갖고 있어서 세금 계산에 있어 유의할 점들이 많습니다.
1.취득세 절세 방법
취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 세금입니다. 주거형 오피스텔도 주택과 유사하게 취급되지만, 그 크기와 용도에 따라 세율이 다를 수 있습니다. 일반적으로 오피스텔의 취득세는 주택 취득세율을 적용받습니다.
기본 세율:
주거용 오피스텔의 취득세는 3억 원 이상일 경우 4%의 세율이 적용됩니다.
그러나 세금 부담을 줄이려면, 세액 공제나 감면을 고려할 수 있습니다.첫 주택 구입자 혜택:
첫 주택 구입자는 일정 조건을 충족하면 취득세에서 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어, 주택이 아닌 오피스텔이라면 1가구 1주택자의 기준을 충족하는 경우 취득세 세액을 경감받을 수 있습니다.시가 차이를 고려한 협상:
실제로 거래하는 금액이 실거래가보다 다소 낮게 책정될 수 있는 경우, 거래 조건에 따라 취득세를 줄일 수 있습니다. 다만, 이는 세금 탈루로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다.2.양도세 절세 방법
오피스텔을 판매할 때 발생할 수 있는 양도소득세는 보유 기간, 양도 금액 등을 기준으로 산정됩니다. 양도세 절세를 위해서는 보유 기간이 중요한 요소로 작용합니다.
1년 미만 보유 시:
주거용 오피스텔은 단기 보유로 간주되며, 양도세율이 높아집니다.
최고 62%까지 세금이 부과될 수 있으므로, 1년 이상 보유 후 매도하는 것이 유리합니다.장기보유특별공제:
1년 이상 보유한 경우, 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다. 이 공제는 3년 이상 보유 시 30%, 10년 이상 보유 시 80%까지 공제가 가능합니다.주택의 1세대 1주택 기준을 충족하는 경우:
비 조정지역에서 2년 보유한 경우 주거용 오피스텔이 1세대 1주택 기준에 맞다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.3.재산세 절세 방법
재산세는 매년 부동산 소유에 대해 부과되는 세금입니다. 주거형 오피스텔의 재산세는 주택에 준하는 기준을 적용받습니다.
재산세 구간 확인:
3억 원 이상의 오피스텔이기 때문에, 재산세는 시가 기준으로 과세됩니다. 주거형 오피스텔의 시가가 3억 원을 초과하면 재산세가 높아질 수 있습니다. 다만, 공시지가와 실제 거래가에 따라 재산세 부과액이 달라질 수 있습니다.4.소득세 절세 방법 (임대사업자 등록)
주거형 오피스텔을 임대할 계획이라면 임대사업자 등록을 고려할 수 있습니다. 임대사업자로 등록하면, 소득세 혜택을 받을 수 있습니다.
임대소득 세액 공제:
임대사업자 등록을 하면, 임대소득에 대해 세액 공제를 받을 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 사업자로 등록해야 하므로 관련 규정과 세무서를 통해 확인이 필요합니다.5.기타 절세 팁
가족 명의로 분할 취득:
주거형 오피스텔을 여러 명의로 분할하여 취득하면, 세금 부담을 나눠 줄 수 있습니다. 단, 이는 법적 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 세무사와 상의한 후 진행하는 것이 좋습니다.양도소득세 계산 시 비용 인정:
결론은?
매도 시 구입 당시의 비용, 리모델링 비용, 중개 수수료 등을 양도소득세 계산 시 비용으로 인정받을 수 있습니다. 이를 통해 세액을 줄일 수 있습니다.취득세 절세를 위해 세액 공제나 감면을 고려할 수 있습니다.
양도세 절세는 보유 기간을 고려해 장기 보유 후 매도하는 것이 유리하며, 1세대 1주택 기준을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
임대사업자 등록을 통해 소득세 혜택을 받을 수 있으며, 임대소득에 대한 세금 혜택을 고려하는 것도 중요합니다.
참고하세요!!