1주택자가 일시적 2주택 자격으로 주담대 받고 토지거래허가 구역에 아파트 들어갈 때 처분 기간 문의 드립니다

Question

1주택자가 일시적 2주택자격으로

토지거래허가 구역에 들어갈 때 주담대 받는다면 기존 주택 처분 기간에 대해 문의드립니다

주택 처분 기간이 6개월이라 명기되어 있는데

이 기간이 토지거래허가 일자를 기준으로 하는 것인지

아니면 전입일을 기준으로 하는 것인지 궁금합니다

저 같은 경우 토지거래 허가를 10월에 신청하고 2월에 잔금을 치루고 전입을 할 예정인데요.

그러면 허가가 나는 10월부터 6개월간 하여 내년 4월전에 기존 주택을 처분해야 하는지

아니면 전입신고를 하는 2월부터 6개월간 하여 내년 8월 전에 기존 주택을 처분해야 하는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 주택담보대출등의 대출 실행 시 기존 1주택자가 약정에 의해서 대출을 실행을 할 경우 6개월 이내 기존 주택 처분 조건일 경우 6개월 기준 일자는 대출 실행일 기준 6개월 이내 기존 주택을 처분을 해야 되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

수도권에서 갈아타기를 위한 일시적 2주택인 경우 과거에는 2년내에 처분하면 대출이 가능했었으나 현재는 처분조건부 갈아타기로 대출실행일(토지거래허가 일이나 전입일자가 아닙니다.)로부터 6개월이내에 기존 주택을 처분해야하며, 처분하지 않는 경우 대출금이 회수되고 향후 3년간 주담대가 제한됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

이 경우 기존 주택 처분기한 6개월은 토지거래허가를 받은 날이나 새 아파트에 전입한 날을 기준으로 계산하는 것이 아닙니다. 현재 금융위원회 기준상 처분조건부 1주택자는 주택담보대출 실행일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 여기서 처분은 단순히 매매계약서를 작성하는 것까지가 아니라 기존 주택의 명의이전까지 완료하고 이를 금융회사에 증빙하는 것을 의미합니다.

따라서 질문하신 사례에서 2026년 10월에 토지거래허가를 신청하거나 허가를 받더라도 그때부터 6개월이 시작되는 것은 아닙니다. 2027년 2월 잔금일에 주택담보대출을 실행한다면 원칙적으로는 그 대출 실행일을 기준으로 6개월을 계산하게 됩니다. 예를 들어 2월 중순에 대출을 실행했다면 대략 2027년 8월 중순까지 기존 주택의 소유권 이전을 완료해야 하는 식입니다.

다만 토지거래허가구역에서 정하는 실거주 의무와 주택담보대출의 기존주택 처분 의무는 서로 별개의 조건으로 보셔야 합니다. 토지거래허가를 받았다고 해서 기존 주택 처분기간이 그날부터 시작되는 것은 아니지만, 토지거래허가 조건에 따른 실제 입주 및 이용 의무는 별도로 지켜야 합니다. 따라서 10월 토지거래허가, 2월 잔금 및 전입이라는 일정 자체와 기존주택 6개월 처분기한은 각각 따로 확인하는 것이 좋습니다.

결론적으로 질문하신 두 가지 경우 중에서는 "10월 허가 후 내년 4월까지 처분"보다는 "2월 주담대 실행 후 6개월 이내인 내년 8월경까지 처분"으로 이해하는 것이 맞습니다. 다만 실제 대출을 받을 때 작성하는 처분조건부 주담대 약정서에 정확한 처분기한이 기재되므로, 잔금대출을 신청할 은행에 대출 실행일과 처분기한 종료일을 미리 확인해 두시는 것이 가장 안전합니다.