부동산 신탁 전세가 걸려있대요 ..?
안녕하세요 전세계약을 하고싶은데 그 집에 신탁이 걸려있어 한달뒤면 잔금이 들어와 허그 신청을 할 수 있다네요 . 그런데 그 전에 계약서를 쓰면 미리 들어와 살수도 있구요. 이거 신종 사기 수법인가요? 아니면 이런 경우도 있나요!??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
최근에 신탁등기된 주택에 대한 임대차시 전세사기피해가 발생되는 경우가 종종 있긴 합니다, 이러한 신탁등기된 주택의 경우는 계약시 반드시 신탁사로부터 임대차동의서를 받고 진행하시는 게 안전합니다. 즉, 보증보험도 문제이겠지만 우선적으로 해당 서류에 대한 제공을 받으신뒤에 계약을 진행하셔야 합니다.
안녕하세요 전세계약을 하고싶은데 그 집에 신탁이 걸려있어 한달뒤면 잔금이 들어와 허그 신청을 할 수 있다네요 . 그런데 그 전에 계약서를 쓰면 미리 들어와 살수도 있구요. 이거 신종 사기 수법인가요? 아니면 이런 경우도 있나요!??
==> 현재 상황 만을 가지고 전세사기라고 평가하기에는 다소 무리가 있어 보입니다. 전체적인 내용을 가지고 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신탁 부동산의 경우 체크해야 할 사항에 대해서 설명드리겠습니다.
주택의 경우 부동산 신탁등기를 하는 목적은 대출을 하기 위한 부동산 담보신탁을 하는 경우가 대부분입니다.
해당 부동산의 소유자는 본인의 부동산을 신탁회사에 수탁하고 수탁회사인 신탁사는 해당 주택을 보전 관리하면서 채무불이행을 할 경우 환가할 수 있습니다.
신탁 등기된 주택을 전세 계약을 할 경우에는 신탁원부의 내용 중에 임대차계약에 대한 부분을 꼭 확인하시길 바랍니다.
부동산 신탁등기가 되어 있는 것을 확인하는 방법은 등기사항 증명서의 갑구의 소유권 부분을 보면됩니다.
신탁 등기된 주택을 전세 계약을 할 경우 일반적으로 위탁자와 계약을 합니다.
이런 경우 신탁원부에 기재되어 있는 임대차 계약에 대한 내용을 확인하여 그에 맞게 계약을 해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
신탁이 걸린 부동산의 전세 계약은 일반적인 경우와 다르게 주의해야 할 점이 많습니다. 신탁 부동산이란 소유권이 신탁회사(예: 한국자산신탁, 하나자산신탁 등)에 넘어가 있고 집주인은 실질적인 소유자이지만 매매나 임대 같은 중요한 거래를 하려면 반드시 신탁회사의 승인을 받아야 하는 상태를 의미합니다.
현재 상황을 보면 집주인이 한 달 뒤 잔금이 들어오면 허그(HUG) 전세보증보험을 신청할 수 있다라고 설명하고 있지만 실제로 신탁이 해지되지 않으면 보증보험 가입이 불가능할 가능성이 큽니다. 또한 신탁된 상태에서 전세계약을 체결하려면 신탁회사의 동의가 필수인데 이 과정이 명확하지 않다면 위험할 수 있습니다.
특히 계약서를 미리 작성하고 먼저 입주할 수 있다는 제안은 매우 신중해야 합니다. 신탁이 걸린 상태에서는 신탁회사가 아닌 집주인이 직접 소유권을 행사할 수 없기 때문에 임대차 계약 자체가 무효가 될 수도 있습니다. 만약 신탁 해지가 되지 않는다면 보증금을 보호받을 방법이 없어지는 상황이 발생할 수 있고 더 나아가 신탁된 부동산이 경매로 넘어가게 되면 전세금을 돌려받기가 어려워질 수 있습니다.
이런 상황에서는 반드시 신탁회사에 직접 연락하여 해당 부동산의 신탁 상태와 해지 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 전세보증보험(HUG 또는 SGI서울보증)에 문의해 보증 가입이 실제로 가능한지 확인한 후 계약을 진행해야 합니다. 그냥 한 달 후 가능하다는 말을 믿고 계약하는 것은 매우 위험할 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 신탁회사 명의로 등기되어 있는지 신탁계약 내용에 임대차 계약 가능 문구가 있는지를 살펴보는 것도 필요합니다.
무엇보다도 신탁이 걸린 부동산의 경우 복잡한 법적 문제를 수반할 수 있기 때문에 공인중개사에게 신탁 부동산 전세 계약의 리스크를 충분히 설명받고 진행하는 것이 바람직합니다. 만약 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 보류하거나 법률 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 저는 신탁부동산 자체를 취급하지 않습니다. 참고하세요!!