부동산 계약 시 공동명의로 할 경우 장점과 단점은 무엇인가요
안녕하세요 부동산을 공동명의로 계약하면 세금 절감 효과가 있다고 하던데요 장점과 단점은 어떤것이 있는지 나중을 봤을때 하는게 나은지도 봐주세요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산을 공동명의로 계약하는 것은 세금 절감이나 자산 분배 측면에서 유리할 수 있지만, 그에 따른 장점과 단점이 있으며 장기적인 측면에서 고려할 필요가 있습니다.
장점
세금절감효과 - 공동명의로 소유하면 양도소득세가 분할되기 때문에 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 상속세와 종합소득세도 한사람에게 몰리는 것보다는 조금은 분산시킬 수 있습니다.
자산보호 - 다른 한명이 채무 문제에 시달린다고 하더라도 공동명의로 되어 있으면 자산을 보호할 수 있습니다.
명의이전 간편화 - 공동 명의 후 재산 분할 시 상대방과 상의하여 명의 변경이 가능하며 소유권 이전이 간편해 질 수 있습니다.
단점
소유권 분쟁 - 공동명의자 당사자 간의 의견이 상충하는 경우 상속이나 매매 시 갈들이 발생할 소지가 있습니다.
세금 부담 - 같은 비율이라면 큰 문제가 없을 수 있지만 비율이 다른 경우 양도소득세, 종합소득세 등 차이가 생겨 이 부분에 대한 문제가 있을 수 있습니다.
상속문제 - 공동명의로 되어 있는 경우 상속 순위가 복잡해질 가능성이 있으며 상속 비율에 따른 분할 시 과정이 복잡하고 더 많은 비용이 발생할 가능성도 있습니다.
장기적인 관점에서 세금 혜택이 어떤지 비교를 해보시는게 좋으며, 소유권 관리에 대한 부분에서도 좀 더 장기적인 시각으로 바라보셔야 불편함 없이 부동산을 관리할 수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지며 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.
먼저 주택의 경우로서 부부 공동명의로 하는 경우의 장점을 세금별로 보면 다음과 같습니다.
종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.
양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).
상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.
그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
부부 공동명의로 구입시의 단점을 살펴보면 먼저 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거로운 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.
토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다.
부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공동명의로 할경우 다주택자라면 양도소득세나 종부세를 각자계산하기때문에 세금절세효과를 볼수 있습니다
하지만 장기보유특별공제는 못받습니다
또 서류준비를 같이해야 되고 전월세를 줄때도 같이 와야되는 번거로움도 있고 의료보험료도 각자 부담해야 됩니다
공동명의로 할경우 장단점이 있으니 잘따져보고 하시는게 좋습니다
공동명의의 장점은 세금 절세에 있습니다.
양도세와 종부세에 영향이 있는데 양도세는 12억까지 비과세이고 종부세도 고가주택 아닌 1주택자는 거의 내지 않으니 그 이상되는 집일 경우 영향이 있는 정도입니다.
그외에는 소유자 한명이 단독으로 집 담보 대출을 받거나 매도하거나 할 수 없는게 장점이라면 장점입니다.
단점은 계약시 항상 둘이 같이 다니거나 위임장등을 챙겨야 하는 번거로움이 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 공동명의로 할 경우 단독 명의일때 양도소득세 공제받을 수 있는 부분을 두명이 받을 수 있는 장점이 있고,
종합부동산세 금액구간에 단독명의일때 큰 구간에서 공동명의로 나뉠 경우 적은 과세 구간으로 가기 때문에 세금적으로 이익을 볼 수 있느 장점이 있습니다. 하지만 공동명의로 할 경우 각각 명의대로 대출을 실행을 해야하고 부동산 계약 시나 처분 시 항상 같이 움직여야 하는 단점도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
공동명의를 한다면 재산세의 유리한 점은 미미하고 다만 일반과세 시 양도소득세의 경우 상당한 절세 효과가 있습니다. 또한 배우자의 어느 일방이 임의로 근저당 및 처분 등을 할 수 없고 만약 세를 주었을 때 임대차 계약서 작성 시 함께 입회하거나 위임장, 인감증명서 첨부 등의 번거로움이 있습니다.
공동명의라도 단독명의와 크게 다를 것이 없습니다. 매입 시 세금은 1인 명의나 각각 1/2 씩 부담하여 차이가 없고 세제상 장점은 매도시 비과세가 아닌 일반과세에 해당할 때 양도세 부분에서는 공동명의 시 절세 효과가 나타납니다.
감사합니다.