경제
월세임대차계약 보증보험 가입 가능한지, 최우선변제 여부 명확히 하고자 질문드립니다.
월세 계약하고자 하는 집은 서울소재 아파트입니다. 보증금 4천/월세 110만원, 시세 4억5천입니다.
한국부동산원 부동산테크 홈페이지 아파트시세 조회결과 4억 5천으로 나옵니다.
2020년3월6일 금161,000,000원 근저당설정
2024년5월30일 금184,800,000원 근저당설정
되어있고,
보증금 4000만원에 월세 110만원으로 계약하게 된다면,
서울소재 최우선변제 적용요건을 찾아보면, 2020년 기준 3700만원, 2024년 기준 5500만원 이하라
1. 만약 경매에 넘어가게 된다면, 2020년 근저당에 대해서는 제 보증금이 3700만원까지 최우선변제권을 갖고,
그다음 2020년에 설정된 근저당, 그 후에 300만원이 2024년 근저당에 우선되는건지 / 혹은 3700만원 초과이므로 2020년에 설정된 근저당이 우선변제되고 그 후 제 보증금이 2024년 근저당에 대해서만 우선변제권이 있는 건지 궁금합니다.
2. HUG 전세보증금보험에 가입할 때
주택가격(A) x 90% ≥ 전세보증금(B) + 선순위채권(C) + 선순위임차보증금(D)
와
선순위채권(C)이 주택가격(A) x 90%의 60% 이하여야 보증가입 가능
위 기준으로 가입 가능여부를 산정하는 것으로 알고 있는데,
여기서 선순위채권(C)을 설정할 때 소액임차인 최우선변제가 적용되는 것을 가정한 채로 (C)를 산정하는 것인지, 아니면 최우선변제 적용없이 계약전 이미 설정된 근저당을 모두 합해 산정하는 것인지 궁금합니다.
결과적으로 보증보험 가입이 가능한 상태인지 궁금합니다.
감사합니다.
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