전세를 살고있는 집에 갭투자가 겹친 경우는 어떻게 해야하나요?
지인이 현재 A란 집에 전세를 살고 있는데, 집주인이 집을판다 했대요. 지인은 그 집을 매수하고싶다고 하였는데 자금이 조금 부족해서 갭투자로 매수할려하는데 어떻게 거래를 해야하냐고 하네요?
1.집주인이 지인 말고 다른 세입자를 구하여 전세승계를 하는방법인건가요 ?
2.집주인은 새로운 세입자의 전세보증금을 받고, 그돈으로 지인에게 전세금 반환하고 반환받은 전세금을 매매대금+ 새로운 새입자 전세금은 그대로 지인이 승계해서 가져가고 부족한 차액 부분만 지급하면서 소유권 이전등기를 진행하는건가요 ?
고수님들 답변 부탁드립니다. :)
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
갭투자와 전세 승계가 겹친 경우에는 조금 복잡하지만, 기본적인 진행 과정은 다음과 같습니다.
1. 전세 승계를 통한 거래 방법집주인이 다른 세입자를 구하여 전세 승계를 하는 방법은 가능합니다. 즉, 집주인이 지인과의 거래 대신 새로운 세입자를 찾고, 그 세입자와 전세 계약을 체결하는 것입니다. 이 경우, 전세금이 새로운 세입자에게서 집주인에게 들어가고, 지인은 새로운 세입자와 전세금 승계를 통해 매수자금의 일부로 활용할 수 있습니다.
2. 전세금 반환 후 갭투자 진행이 방법이 더 현실적일 수 있습니다:
집주인은 새로운 세입자에게 전세보증금을 받고, 그 금액을 지인에게 전세금 반환으로 지급합니다.
지인은 반환받은 전세금과 매매대금을 합쳐서 부족한 차액을 지급하고, 소유권 이전등기가 진행됩니다.
즉, 집주인 → 새로운 세입자 전세보증금 → 지인에게 전세금 반환 후, 지인 + 차액으로 매매대금 지급하는 방식입니다.
이 과정에서 전세금 승계는 중요한 부분이므로, 집주인, 지인, 그리고 새로운 세입자 간에 계약을 명확히 체결해야 하며, 이를 위해 법적 절차나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
주의 사항전세금 반환 시점과 매매대금 지급 시점이 맞아야 하므로 일정 조율이 필요합니다.
전세금 승계 계약서와 매매 계약서가 별도로 준비되어야 하며, 법적 문제가 생기지 않도록 신경 써야 합니다.
정리하자면, 지인이 집주인과 협의하여 새로운 세입자를 구하고 전세금을 반환받은 후, 갭투자 방식으로 부족한 금액만 추가로 지급하는 방식으로 진행하면 될 것 같습니다. 참고하세요!!
1명 평가
1.집주인이 지인 말고 다른 세입자를 구하여 전세승계를 하는방법인건가요 ? ===> 현 임차인이 있는 상태에서 매도를 한다면 인수조건이고 계약기간이 종료되는 경우 새로운 임차인을 받는 조건으로 진행됩니다.2.집주인은 새로운 세입자의 전세보증금을 받고, 그돈으로 지인에게 전세금 반환하고 반환받은 전세금을 매매대금+ 새로운 새입자 전세금은 그대로 지인이 승계해서 가져가고 부족한 차액 부분만 지급하면서 소유권 이전등기를 진행하는건가요 ?
===> 네 그렇습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
집주인은 주택을 다른 사람에게 매도하던 질문자님이 알고 있는 지인분에게 팔던 매매계약만 체결하면 그만이기 떄문에 갭투자를 위한 세입자를 구하셔야 한다면 이는 지인분 스스로 알아보고 구하셔야 합니다, 보통은 매매계역을 체결한뒤 잔금일에 맞추어 새로운 세입자를 구해 해당 잔금일을 맞추셔야 하고 본인은 잔금일에 퇴거를 하셔야 하는 과정입니다.
계약하는 형태에 따라 달라지겠지만 보통은 집주인은 매매계약에 따라 기존 전세보증금을 계약금으로 하고 거래금액과의 차익을 잔금일에 받고 소유권을 넘기게 되는 것이고, 지인분은 매매 잔금전까지 새로운 세입자를 구해 잔금일을 맞춘뒤 보증금을 받아 매매잔금을 지급하고 주택인도를 새로운 세입자에게 넘기면 됩니다,
글로써 이해가 어려우시면 중개사를 통해서 진행하시면 절차상 무리없이 진행이 가능할수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 사는 사람의 전세 만기일이 아직 남아 있다면 해당 임차인의 권리를 그대로 승계하면서 매매가 진행됩니다. 예를 들면 1억원의 전세보증금이 있고 아파트가 2억원으로 거래된다면 매도인은 매수인에게 1억원만 받게 되고 매수인은 추후 임차인이 나갈 때 1억원을 지급할 의무를 승계하게 되는 것입니다.
따라서 계약조건이 변경되는 것은 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,만기날에 세입자가 나가게 된다면 다른 세입자를 찾게 됩니다
,전체금액에서 세입자보증금 빼주고 나머지 잔금을 치르게 됩니다
새로운 세입자보증금과 매수인이 전세보증금을 뺀 나머지 잔금을 치르면 매도인은 살고 있는 세입자보증금을 빼주고 소유권이전등기서류 넘깁니다
질문자님이 알고 있듯이 잔금정리를 합니다