미등기신축아파트 입주시 리스크가 있나요

Question

미등기신축아파트 월세입주시 중개인 주장에 의하면 현쟈 해당물건은 준공이 안났으나 임시사용승인을 받았기에 전입신고가 가능은 하나

준공이 나고 보존등기후 임대인이 근저당설정을 함에 있어 선순위 임차인이 있으면 대출이 안되기에 근저당설정이후 전입신고가 가능하다고 하는데

혹시 현재 준공아 나지 않은 아파트에 전입신고를 하지않은 상태로 거주하다가 근저당설정이후 전입신고를 한다고 가정할 경우

임차인에게는 리스크가 있는지 궁금합니다

ex) 1금융권 근저당설정이후 2금융 3금융 대출로 인해 대출이 거의 풀로 받을경우 소액인차인이라하더라도 배당받을게 없다던가

신탁등기가 되어 가지게 될 리스크 등등이 궁금합니다

Answer 1

미등기 신축 아파트에 월세로 입주할 때는 다음과 같은 리스크가 있습니다.

1. 임대인이 준공 후 보존등기를 하고 근저당권을 설정할 때, 선순위 임차인이 있으면 대출이 거절될 수 있습니다. 이에 따라 임대인은 임차인에게 근저당권 설정 이후에 전입신고를 하도록 요구할 수 있습니다.

2. 임차인이 전입신고를 하지 않은 상태에서 거주하다가 임대인이 근저당권을 설정한 후에 전입신고를 하면, 임차인의 보증금이 후 순위로 밀리게 됩니다.

임대인이 1금융권에서 대출을 받은 후에 2금융권이나 3금융권에서 대출을 받아 대출이 거의 풀로 이루어진 경우, 경매 시 낙찰가가 낮으면 보증금을 배당받지 못할 수도 있습니다.

3. 신탁등기가 된 아파트는 신탁회사가 소유권을 가지고 있으며, 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약을 체결할 수 없습니다. 신탁등기 이후에 전입신고를 하면, 신탁회사가 아닌 임대인에게 보증금을 반환해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

미등기 신축 아파트에 입주할 때는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 보증금 보호를 위한 대책을 마련해야 합니다.

예를 들어, 보증보험에 가입하거나, 전세권 설정 등기를 하는 등의 방법을 고려할 수 있습니다.