원룸 월세 계약 임차인의 보증금과 월세가 미납인 상황입니다

Question

안녕하세요

2026년 9월 11일경 보증금 100만원 월세 30만원의 원룸을 1년으로 계약 했습니다

보증금 100만원은 50만원씩 2개월 분할로 지불 하기로 했고

계약 당일 보증금 50만원과 월세 30만원을 입금하였고

남은 50만원은 2026년 10월 15일까지 지급하기로 특약에도 기재를 했습니다

하지만 다음달인 10월 15일에 월세는 물론 남은 보증금도 입금이 안되어서

전화를 해보아도 계속 꺼져있고 연락이 닿지를 않아서 집을 찾아가봐도 임차인이 없습니다

오늘까지도 같은 상황이고 특약에는 월세 2회 이상 미납시 임대인 의사에 따른다라는 내용만 적혀있는 상태고

마스터키는 있지만 함부로 문을 열 수는 없기에 답답해서 질문 작성 해봅니다

내용증명을 보내려고 해도 집에 거주를 하지않으니 이런 경우 어떻게 처리를 해야할까요

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

해지 사유부터 정리하면, 민법 제640조는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있어 다음 달 차임까지 미납되면 해지가 가능합니다. 이와 별도로 특약에서 정한 보증금 잔금 50만원을 기한까지 지급하지 않은 것은 채무불이행이므로, 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 내에 지급하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

문제는 해지나 해제의 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생긴다는 점입니다. 우선 계약서상 주소지로 내용증명을 보내고 문자나 메신저로도 같은 내용을 남겨 두시기 바랍니다. 그래도 소재를 알 수 없다면 민법 제113조에 따라 민사소송법의 공시송달 규정으로 의사표시를 송달할 수 있고, 건물인도 소송을 제기하면서 소장에 해지 의사를 담아 공시송달로 진행할 수도 있습니다.

마스터키로 임의로 문을 열거나 짐을 치우는 것은 형법 제319조의 주거침입이나 재물손괴 문제로 이어질 수 있으므로 피하셔야 합니다. 인도 판결을 받은 뒤 강제집행으로 점유를 회복하는 것이 원칙이고, 받은 보증금 50만원에서 연체 차임 등을 공제한 뒤 남은 금액을 정산하시면 됩니다. 판결 전이라도 현장 사진과 연락 시도 기록을 남겨 두시기 바랍니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.