제2종근린생활시설 월세 계약 관련 질문 드립니다

Question

제2종근린생활시설 보증금 5000 / 월세 65 계약 진행하려고 합니다.

1. 근린생활시설 불법용도변경 적발로 원상복구명령을 받아 임차인 퇴거 사례가 많은 편인가요?

현 세입자도 전입신고, 확정일자 다 받고서 잘 지내시다가 나가시고,

이번에 저도 전인신고, 확정일자 받는 거 조건으로 제2종근린생활시설 주거용으로 계약하려는데

이 부분이 가장 걸려서 여쭤봅니다!

2. 서류상 근린생활시설(사무실)이라 되어있는데, 주거용으로 월세 계약할 때 특약을 넣을 수 있는게 어떤게 있을지,

계약시 어떤 점을 중요하게 여겨야 하는지 궁금합니다.

3. 근생 건물 입주자는 월세 연말정산을 못 받는다고 하는데, 사실인가요? 들어보니 집주인분이 다른 지역에서사업체를 운영하신다고 합니다. 세입자가 연말정산을 받게되면 소득이 잡혀서 집주인이 싫어하실 수 있다고 들었어요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  근린생활시설을 주거용으로 임대하는 경우 용도 변경 문제로 행정 제재가 발생하면 임차인의 점유가 불안정해질 수 있습니다. 전입과 확정일자를 받아도 건축법 위반이 적발되면 퇴거 압력이 발생할 위험이 있어 계약 단계에서 책임 분담을 명확히 해야 합니다. 연말정산 역시 구조상 제한이 존재하므로 제도적 한계를 인지해야 합니다.

• 법리 검토
  근린생활시설은 원래 업무용 건물로 분류되며 주거 목적 사용은 인허가 기준에 맞지 않아 위반 시 원상 회복 명령이 내려질 수 있습니다. 이 경우 임대인과 임차인 중 누가 책임을 질지 특약이 없으면 임차인이 불이익을 감수할 가능성이 있습니다. 주거용 건물과 달리 임대차 보호 규정 적용도 제한될 여지가 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  계약서에 용도 위반 적발 시 임대인이 책임을 부담하고 임차인에게 손해가 발생하면 보상한다는 조항을 두는 것이 필요합니다. 전입과 확정일자는 보증금 보호에는 도움이 되지만 행정 위반 자체를 막아주지는 못하므로 임대인에게 관련 위험을 사전에 고지하도록 요구해야 합니다. 관리 구조와 건물 현황도 확인해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  근린생활시설 임차인은 일반 주택 규정과 달리 세제 혜택을 받기 어렵고 임대인이 소득 노출을 우려해 증빙 제공을 제한하는 경우가 있습니다. 사용 목적을 명확히 하고 분쟁 방지 특약을 꼼꼼히 기재해야 하며 사후 적발 시 대처 방안을 미리 협의해 두는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

불법 용도 변경이 확인되어도 곧바로 퇴거를 요구하지는 않는 것으로, 실제 그러한 부분이 확인되어도 임대인이 그 책임을 부담하도록 특약을 정하는 것이 중요할 것입니다.