신탁등기되어있는 오피스텔 월세 계약
가계약 진행중에 매물이 신탁등기되어있고
오피스텔 월세 계약입니다. 3000/100 인데
부동산에서는 신탁회사 원부+동의서를 준다고 하더라구요.
그러면 계약서는 건축주랑 하는건가요.? 신탁회사가 임대인이 되는건가요?
그리고 계약금이나 보증금도 어디로 입금해야 정확하고 또 어떠한 특약을 걸어야 할지도 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다.
보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 권한이 없는 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. (계약서에 명문화하여야 합니다.) 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.
신탁등기 오피스텔이라도 대출이 가능하지만 상황에 따라 다를 수 있기에 계약전에 대출 가능 여부부터 확인하셔야 하고 그렇지 않다면 반드시 특약을 넣어서 계약금(가계약금)을 돌려받을 수 있도록 대비하셔야 합니다.
신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신탁등기된 부동산은 그렇지 않은 부동산보다 권리관계가 복잡한 편이기 때문에 임대차 계약을 체결하실 때 각별한 주의가 필요합니다. 신탁등기가 설정된 임대차 계약의 경우 위탁자, 수탁자, 수익자, 임차인이 당사자가 됩니다. 수탁자(일반적으로 신탁회사)가 아닌 위탁자와 임대차 계약을 체결하면 임대차 계약 효력 자체가 부정될 수 있습니다.
이 경우 당연하게 우선변제권, 최우선변제권 주장할 수 없습니다. 보통 신탁회사의 동의를 받는데 신탁회사의 동의를 받는다고 해서 보증금이 보호되는 것은 아닙니다.
이점 참고하시어 임대차 계약 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
가계약 진행중에 매물이 신탁등기되어있고
오피스텔 월세 계약입니다. 3000/100 인데
부동산에서는 신탁회사 원부+동의서를 준다고 하더라구요.
그러면 계약서는 건축주랑 하는건가요.? 신탁회사가 임대인이 되는건가요?
그리고 계약금이나 보증금도 어디로 입금해야 정확하고 또 어떠한 특약을 걸어야 할지도 궁금합니다
==> 신탁등기된 물건을 임대차계약하는 경우 최소한 "신탁회사의 동의서"를 받아야 하고 또한 신탁원부에 어떠한 내용이 있는지도 확인해 보시기 바랍니다. 이러한 경위 위임내용에 따라 원 건축주랑 진행도 가능합니다.