신탁등기 매물 월세 계약 관련된 질문입니다.
안녕하세요. 현재 오피스텔 월세를 알아보고 있는데 마음에 드는 매물이 있어서 급하게 질문 드립니다.
가격은 1000/70이구 현재 신탁등기된 매물입니다.
계약을 하지 않으려고 했으나 집주인분께서 신탁 등기를 3월 내로 말소할거고 계약서에 특약 문구로 "3개월 내로 해당 부동산의 신탁등기를 해결한다", "보증금 1000만원은 신탁등기 해지 완료 후 익일까지 입금한다"라는 문구를 넣어서
처음엔 월세만 내고 살다가 해결되면 보증금을 내는 방식을 말씀해주셨습니다.
조건만 보면 계약해도 문제가 없을거라고 생각하는데 혹시 제가 놓치거나 걱정해야될 부분이 있을지 또는 거래를 해도될지 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신탁등기는 특정 재산권을 타인으로 하여금 일정한 이익 또는 목적을 위해 관리, 처분, 운용, 개발 그밖에 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 것을 말합니다. 즉, 타인에게 재산권을 이전과 동시에 신탁 등기를 하여 일시적으로 맡겨 놓은 것이므로 신탁등기된 건물인 경우 반드시 임대동의서가 필요합니다.
신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
안녕하세요. 현재 오피스텔 월세를 알아보고 있는데 마음에 드는 매물이 있어서 급하게 질문 드립니다.
가격은 1000/70이구 현재 신탁등기된 매물입니다.
계약을 하지 않으려고 했으나 집주인분께서 신탁 등기를 3월 내로 말소할거고 계약서에 특약 문구로 "3개월 내로 해당 부동산의 신탁등기를 해결한다", "보증금 1000만원은 신탁등기 해지 완료 후 익일까지 입금한다"라는 문구를 넣어서처음엔 월세만 내고 살다가 해결되면 보증금을 내는 방식을 말씀해주셨습니다.
조건만 보면 계약해도 문제가 없을거라고 생각하는데 혹시 제가 놓치거나 걱정해야될 부분이 있을지 또는 거래를 해도될지 조언 부탁드립니다.
==> 우선적으로 신탁된 부동산에서 임대인과 계약을 체결하기 전에 최소한 신탁원부를 검토하거나 아니면 신탁회사에 전화하여 계약을 누구랑 해야 하는지?, 거래대금은 어느 계좌로 입금하는지 등에 대해서 꼼꼼하게 확인해서 진행되어야 합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
결과적으로 신탁등기로 인해 보증금 반환 리스크가 있으니 계약을 망설였지만
신탁해지관련 특약 넣고 진행하시는건 문제 없어 보입니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
구조 자체는 보증금 걸기 전에 신탁 말소하는 형태라 나쁘지 않지만 신탁원부 + 강한 특약이 없다면 신탁부동산 특유의 위험(임차인 대항력, 보증금 회수 문제)을 여전히 안고 가게 됩니다.
개인적으로 신탁원부를 못 보여준다거나 특약을 대충 쓰려 한다면 그 매물은 그냥 건너 뛰는게 좋습니다.
감사합니다.