코로나 이후 상권이 반토막 난 건물 매각 시 시세는 어떻게 산정되나요?

Question

코로나 이전보다 상권이 크게 위축되어 임대수익도 줄어든 건물을 매각하려고 합니다. 이런 경우 건물 시세는 과거 호황기 기준으로 평가하는지, 현재 임대료와 공실률을 반영해서 평가하는지 궁금합니다. 실제 매매 시에는 어떤 기준으로 가격이 정해지는지, 대략적인 시세 산정 방법을 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

코로나 이전 호황기 시세를 그대로 쓰지 않고, 현재 기준의 임대수익(현금흐름)을 중심으로 재평가하는 게 일반적입니다

특히 상가·오피스 같은 수익형 부동산은 지금 얼마나 버느냐가 가격을 거의 결정합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 매도 호가는 매도자가 정할 수 있습니다. 다만 시장에서 수요자가 그 호가에 대한 합리성을 인정을 하고 매수를 하느냐에 문제입니다. 매수자의 경우 해당 건물을 매수를 하기 위해서는 투자 대비 수익률등을 계산을 해서 적정 매수 심리 가격이 있을 것이고 또한 주변 시세 및 최근 거래 가액등을 참조를 할 것이고 나름 생각하고 있는 범위가 있고 또한 그 범위안에 매도자의 호가가 있을 경우 거래가 성사가 되게 됩니다. 따라서 주변시세 및 최근 인근 거래 가액 등 공인중개사님고 매도호가에 대한 협의를 해 볼 필요가 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

상업용 건물은 과거 호황기가 아닌 현재 떨어진 임대수익과 공실률을 바탕으로 가치를 매기는 수익환원법이 매수자들의 절대적인 가격 산정 기준이 됩니다. 비록 상권 위축으로 임대 수익이 반토막 났더라도 인근의 최근 토지 거래 사례를 비교해서 땅값이 일정 수준 이하로 가격이 폭락하는 것을 방어해 줍니다. 제값을 받기 위해서는 임대료를 무작정 낮추기 보다 무상임대를 활용해서 계약서상 임대료 지표를 유지하거나 사옥, 통오피스 등 매수자가 리모델링하고 개발할 수 있는 용도 변경 잠재력을 제시하시면 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

현재 수익률 기준으로 책정합니다.

추가 재건축,재개발,정비사업 등 호재 반영되는 지역이면 대지지분 고려해서 더 높게 오르기도 하고요.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

실제 매매 시장에서는 과거 호황기 기준이 아닌 현재의 깎인 임대료와 공실률이 가격 산정의 기준이 됩니다.

수익환원법, 거래사례비교법, 원가법 적용하여 계산하시면 되겠습니다.

감사합니다.