지방 인구 감소 지역의 건물 매입, 기존 시세 유지가 가능할까요?

Question

지방 소멸 위기 지역의 인구가 계속 감소하고 있는 상황에서 건물이나 상가를 매입하는 것이 괜찮은 선택인지 궁금합니다. 현재 시세가 유지되고 있는 곳도 있지만 앞으로 인구 감소가 더 진행되면 부동산 가치가 하락할 가능성도 있어 보입니다. 지방 건물 매입 시 기존 시세 유지 가능성과 투자 시 주의해야 할 점은 무엇인지 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 인구의 변동은 수요에 영향을 주는 요건입니다, 쉽게 인구가 줄어들면 그만큼 거래가능한 수요도 줄어드는 것이기에수요감소로 이어지고, 시장경제에서 수요감소는 수요공급법칙에 따라 가격하락으로 나타날수 있습니다. 쉽게 말해서 인구소멸위기지역에서 주택을 구매하고 기존시세유지를 기대하는것은 별도의 호재가 생기지 않는 이상 어려운 부분이고, 변동이 없는이상 추세적으로의 하락세가 나타날 것으로 예상할수 있습니다. 이걸 알면서 혹시나 하는 마음으로 투자를 하신다면 해당 투자행위자체를 주위히셔야 하지 않을까 생각이 됩니다. 즉, 특별한 사용목적이 있는 경우로써 구매를 하는게 아니라면 투자로써는 리스크를 부담하셔야 합니다 .

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재 지방의 경우 인구가 많이 빠지고 있는 현상이고 또한 온라인 및 배달 서비스로 인해서 오프라인 상가가 고전을 면치 못하고 있습니다. 설상가상으로 상가에 대한 부동산 담보 가치를 낮게 평가를 해서 대출 한도가 생각보다 적게 나올 수도 있습니다. 현재 인구가 서울 및 수도권으로 몰리고 있기 때문에 왠만한 상급지 상가 외에는 투자에 좀 더 신중을 기해야 되지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지방 소멸 지역의 상가나 건물은 사고파는 거래 자체가 거의 없습니다.

부동산 시세는 거래가 체결되어야 변동하는데 거래가 없으니 수년 전 가격이 그대로 시세로 표시되는 경우가 많습니다.

또한 상업용 부동산은 임대료가 중요한데 인구가 줄면 배후 소비가 무너지고 공실이 늘어나 임대료를 낮출 수 밖에 없습니다.

따라서 인구가 줄어드는 지역에 상가 매입는 개인적으로 비추천드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지방 인구 감소 지역의 건물·상가 매입은 기존 시세 유지가 되는 경우도 있지만, 구조적으로는 하방 압력이 더 큰 시장입니다

즉, 괜찮은 곳도 있다는 수준이지 전체적으로 안전한 투자라고 보기는 어렵습니다

,안전한 경우

핵심 입지 + 공공수요 + 장기 임차인인 경우에는 현상 유지 가능합니다

,애매한 경우 (대부분)

지역 상권 의존 상가는 서서히 하락하거나 공실 리스크가 있습니다

,위험한 경우

지방 외곽 / 인구 감소 + 자영업 중심 상가는 가격 유지보다 하락 가능성 큽니다

시세 유지 여부는 지역이 아니라 임차 구조와 대체 불가능성이 결정합니다