전세 중도해지, 재계약 시 특약사항 기존 조건 그대로 24개월 연장, 3개월 후 해지 가능한가요
안녕하세요.
최초계약: 2023년 4월 (2년)
재계약: 2025년 4월 (2년) - 특약에 현재 조건 그대로 24개월 연장 표기
퇴실요청통보: 2025년 10월 17일
알아보기로는 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 통한 재계약 시에는 임대인에게 3개월 전 통보 시 법적으로 이후에 퇴실이 가능하다고 알고있습니다.
다만 저의 경우에는 재계약 당시 계약갱신청구권을 사용한 재계약이라는 문구나 언급은 없었습니다.
이러한 경우에도 3개월 이후 다음 세입자를 구하지 않고도 퇴실 및 보증금 반환을 받을 수 있을지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
질문 사안에서는 재계약이 묵시적 갱신이 아니라 명시적 합의에 따른 재계약으로 보일 가능성이 높아, 임차인이 일방적으로 삼 개월 통보만으로 중도해지를 주장하기는 어렵습니다. 따라서 다음 임차인을 구하지 않고 바로 퇴실 및 보증금 반환을 요구하는 것은 분쟁 소지가 있습니다.법리 검토
묵시적 갱신이거나 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신인 경우에는 임차인이 임대인에게 해지 의사를 통보하면 삼 개월 경과 후 계약이 종료됩니다. 그러나 재계약 당시 계약서에 기존 조건 그대로 이십사 개월 연장이라는 특약이 명시되어 있고, 갱신청구권 행사라는 표현이나 전제가 없다면 이는 새로운 기간을 정한 합의 재계약으로 해석됩니다. 이 경우에는 원칙적으로 계약기간 만료 전 일방적 해지가 제한됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
재계약 경위가 중요합니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 없는 상황이었는지, 임차인이 사실상 갱신 요구를 전제로 재계약을 진행했는지에 대한 문자, 메신저, 통화 녹취 등이 있다면 계약갱신청구권 행사로 재구성할 여지가 있습니다. 이러한 자료가 없다면 합의 해지 또는 후속 임차인 주선이 현실적 대응입니다.추가 조치 또는 유의사항
임대인이 중도해지에 동의하지 않는 경우, 일방 퇴실 시 보증금 반환 지연이나 손해배상 분쟁이 발생할 수 있으므로 사전 협의가 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
네 가능합니다. 갱신청구권을 사용했다는 문구가 없다고 해도 재계약이라는 개념이 인정되기 어려운 부분이 있기에 임차인이 해지통보를 할 경우 3개월 후 계약해지 효력이 발생한다고 하겠습니다.
법적으로도 3개월 후 계약해지는 보장된다고 해석할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
재계약서를 작성하였던 것이라면 계약 갱신 청구권 행사에 대한 문구 기재가 없는 한 묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권 행사를 적용하긴 어렵고 따라서 중도 해제에 대해서도 임대인과 협의가 필요하기 때문에 월세나 중개수수료 부담이 불가피한 상황으로 보입니다. 이상입니다