월세 & 보증금 인상률 얼마가 맞나요?

지금 살고있는 집이 반전세로 보증금 7천에 월세 25만원(관리비 포함 26만원)입니다

2020년 5월 계약 후 한번도 보증금, 월세 인상 없이 묵시적 갱신됐는데

얼마전에 집주인이 월세나 보증금 둘 중에 하나를 인상해야할 것 같다고 연락이 왔습니다

보증금 인상시 1천만원 인상하고(->그럼 8천/25만원)

월세 인상시 5만원 인상(->그럼 7천/30만원)하자고 합니다.

알아보니 월세든 보증금이든 인상시 5% 이내로 인상해야하는걸로 아는데

집주인 말대로면 둘다 5%를 넘어가는 것 같아서요...

임대료인상률 계산기로 계산해봤는데 이해가 잘 안가는데

보증금 5%면 350만원 인상이고

월세 5%면 얼마 인상이 맞는건가요?

집주인이 월초에 보증금 인상 얘길하면서

9천/11만원을 제안했는데 최근 전세사기 얘기가 많아서 부담스러워서 거절했었습니다.

보증금 돌려받을수만 있으면 솔직히 9천/11만원이 나을것같긴 한데

근저당 있는 집이고 제가 후순위라 이래저래 고민입니다..

(선순위 임대차 내역을 보면 다들 10년 이상씩 계약한 분들이더라구요..)

1. 월세 5% 인상이면 얼마 인상이 맞는 건가요?

2. 9천/11만원, 8천/25만원, 7천/30만원 중에 어느게 제일 나을까요..

3. 보증금이든 월세든 인상률이 5%를 초과하지만 집주인의 요구대로 인상했을 때 제가 받을 손해가 있을수도 있나요?