경매 관련 여러가지 질문드립니다!!

Question

주저리주저리 제가 이해한 것이 맞는지와 궁금한 사항을 질문드립니다.경매 개시 후 이해관계인들에게 ‘권리신고 및 배당신청’을 하라고 우편물 송달을 통해 알려주잖아요? 그래서 2023.10.04.에 배당요구를 한 것이잖아요?Q1. 이때 임차인 조씨는 말소기준권리인 ‘근저당’보다 전입일이 느린 관계로 대항력이 없는데, 확정일자도 느리니 배당 순서가 근저당보다 후순위인걸까요?Q2. 그리고 예상배당표에 조씨의 5000 중 2700은 배당신청하였으니 낙찰대금에서 받고, 2300은 소멸로 되어있는데 소멸이유가 무엇인가요?Q3. 조씨의 입장에서 2700을 수령하기 위해서 낙찰자가 조씨에게 주어야할 서류라던지가 있을까요?Q4. 2300이 소멸이라면 제가 인수할건 없는 것 같은데, 해당 돈은 전 집주인에게 소송으로 받는건가요??Q5. 등기부상 임차인은 조씨로 되어있으나, 실제 거주는 제3자가 거주중이라면, 명도진행은 실제 거주중인 제3자와 하는게 맞을텐데, 원만한 합의가 진행된다면 제3자에게 명도합의서를 작성해주면 될까요?Q6. 잔금까지 납부한 상황이라면 원만한 명도가 어려울  시 제3자에게 ‘점유이전금지 및 강제집행’을 행하면 될까요?Q7. 또한 등기부상의 임차인 조씨에게는 명도합의서 작성을 포함한 그 외에 다른 무언가를 해주지않아도 되는 부분일까요? 아니면 내용증명이라던가 제3자에게 보내야하나요??

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1.이때임차인조씨는말소기준권리인 ‘근저당’보다전입일이느린관계로대항력이없는데,확정일자도느리니배당순서가근저당보다후순위인걸까요?-> 원칙상 배당순서는 말소기준권리인 근저당 보다 후순위가 맞습니다. Q2.그리고예상배당표에조씨의 5000 중 2700은배당신청하였으니낙찰대금에서받고, 2300은소멸로되어있는데소멸이유가무엇인가요?-> 2700만원은 소액임차인 최우선 변제로 말소기준권리보다 최우선배당이 된것이고  말소기준권리 이후 권리는 경매이후에 모두 소멸하므로 임차권도 소멸하였다고 보시면 됩니다. Q3.조씨의입장에서2700을수령하기위해서낙찰자가조씨에게주어야할서류라던지가있을까요?- > 보통은 낙찰자가 명도확인서를 전달해 주어야 실제 배당이 가능한 것으로 알고 있습니다. 해당 명도확인서에는 낙찰자 인감증명서가 첨부되기 때문에 배당을 위해서는 필요합니다. Q4. 2300이소멸이라면제가인수할건없는 것같은데,해당돈은전집주인에게소송으로받는건가요??-> 그럴것으로 보이며, 낙찰자 입자에서는 어찌됐던 말소되는 권리이기 떄문에 배당여부와 관계없이 주택인도등에는 문제가 없습니다. Q5.등기부상임차인은조씨로되어있으나,실제거주는 제3자가거주중이라면,명도진행은실제거주중인 제3자와하는게맞을텐데,원만한합의가진행된다면 제3자에게명도합의서를작성해주면될까요?-> 제3자는 실제 권리관계가 없다고 보시면 되고, 제3자가 있다면 권리가 없는 사람이기 때문에 퇴거를 요구하시면 되고,  명도합의서는 실제 명도가 되지 않았기 때문에 누구에든 명도가 되지 전까지는 전달하시면 안될듯 보입니다. Q6.잔금까지납부한상황이라면원만한명도가어려울시 제3자에게 ‘점유이전금지및강제집행’을행하면될까요?-> 보통은 잔금시에 명도신청을 동시에 하는게 일반적이고, 경매입찰전에 이미 임장을 통해 실거주자를 확인하셨다면 해당 사람을 상대로 진행하시면 될듯 보입니다. Q7.또한등기부상의임차인조씨에게는명도합의서작성을포함한그외에다른무언가를해주지않아도되는부분일까요?아니면내용증명이라던가 제3자에게보내야하나요??-> 원칙상 다른 무언가를 해줄 부분은 없습니다. 다만 보증금 반환없이 퇴거를 해야되는 상황이 예상되므로 통상적으로는빠른 명도를 위해 이사비용등을 지원해주는 경우가 많으나, 이는 선택적인 상황입니다.

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