가게 양도양수 시 월세 인상에 대한 문의

Question

안녕하세요.

기존 매장을 양도 받을 예정입니다.

아직 임대차 계약을 하기 전이고 월세가 1000/80이라고 처음에는 들었습니다.

하지만, 계약하기 4일전에 갑자기 월세를 100만으로 올리겠다고 집주인이 말했다고 양도인으로부터 연락이 왔습니다.

1. 매장은 승계되는 거지만, 임대차 계약은 신규로 취급되는 건가요? 아니면 임대차 계약 또한 기존 계약의 연장선으로 보고 월세 인상은 5%이내여야 하나요?

2. 월세 인상으로 인해 양도인과의 계약을 파기할 경우, 계약금(권리금 10%)는 돌려받을 수 있을까요?

해당되는 관련 법이 있다면 함께 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  양도양수로 영업은 승계되더라도 임대차 계약을 새로 체결하는 구조라면 임대차는 신규 계약으로 취급되어 임대인은 월세를 새로 정할 수 있습니다. 다만 기존 임대차를 그대로 승계하는 방식이라면 기존 계약의 연장선으로 보아 임대료 증액은 제한을 받습니다. 현재 임대차 계약 체결 전 단계에서 임대인이 조건 변경 의사를 명확히 밝힌 이상, 신규 계약을 전제로 한 인상으로 해석될 가능성이 큽니다. 이로 인해 양도계약 목적이 달성되지 않는다면 권리금 계약 해제 및 계약금 반환을 다툴 여지는 있습니다.

• 법리 검토
  상가건물임대차보호법은 임대차가 존속 중이거나 갱신되는 경우에 한해 차임 증액을 제한합니다. 임대인의 동의 없이 임차인이 변경되는 경우, 임대차는 원칙적으로 신규 계약이 됩니다. 반대로 임대인의 명시적 승낙 하에 임차인 지위를 승계하는 구조라면 기존 임대차가 유지된다고 볼 수 있습니다. 따라서 핵심은 임대차 승계인지, 종료 후 신규 체결인지 여부입니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  양도인과의 계약서에 임대차 조건이 권리금 계약의 전제가 되는지 확인해야 합니다. 월세 조건이 특정되어 있고, 그 조건이 충족되지 않으면 계약 목적이 달성될 수 없다는 점이 드러난다면 계약 해제 사유로 주장할 수 있습니다. 특히 임대인의 일방적 조건 변경 시 계약금 반환 특약이나 설명 내용이 있다면 중요한 판단 자료가 됩니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  임대인과 직접 접촉해 기존 임대차 승계 여부를 명확히 확인하고, 서면으로 조건을 확정한 뒤 양도계약을 진행하시는 것이 필요합니다. 이미 계약금을 지급한 상태라면, 임대차 조건 변경이 본질적 요소인지 여부에 따라 반환 가능성이 달라지므로 서류와 경위를 정리해 두셔야 합니다.