건물주 바뀐 후 임대료 인상 문의...

2019. 05. 14. 23:00

아직 계약1년이 조금 넘게 남아있는데

2년계약만기가 지나면 새건물주가 월세를 올린다고 합니다저도 어느정도는 수긍하지만주변시세보다 저렴한 저희 월세를 들먹이며 그돈으로 상가매매한 이자를 충당해야한다고해요지금 월세는 65이고 주변시세는 100정도 합니다만 저희는 상가가 낡았고 또 처음부터 비쌌다면 제가 들어오지도 않았겠죠..월세를 25만원~5,60까지 올릴 심산인거 같은데(최소 지금월세의 40%인상)법적으로는 5인가 9%까지만 되는걸로 알고 있습니다건물주는 그건 법일뿐 법적으로 따지면 제가 불리하다고 말하는데정말 그런건가요?무리하게 월세를 올릴경우 방법이 없는건지 아니면 제가 취해야할 조취가 있는건지 궁금합니다
또 제 다음 임차인에게는 월세를 많이 올려받으려한다하는데 그럴경우 제가 제대로된 권리금을 받지 못할거 같아요이것또한 어떤방법이 있는건지 무엇이든 소송만이 답인지 알고 싶습니다

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총 1개의 답변이 있습니다.

안녕하십니까

월드클래스 법률사무소의 이승환 대표변호사입니다.

우선 해당 건물은 주거가 아니라 상가로 이해됩니다.

상가건물의 경우 아래의 금액을 초과하는 상가임대차에 대해서는 특정 조항을 재외하고 상가건물임대차 보호법이 적용되지 않습니다.

제2조(적용범위)

①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

따라서 우선 환산 보증금을 계산하고 위 지역에 대입하셔야 정확한 자문이 가능합니다.

만일 환산보증금이 위 금액을 초과하지 않아 법이 적용된다면 "차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못"하게 되고,

환산보증금이 위 금액을 초과하는 경우에는 위 5%의 재한이 적용되지 않습니다.

제10조의2(계약갱신의 특례)

제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

더불어 임대인이 임차인이 주선한 새로운 임차인에게 과다한 보증금과 차임을 요구하는 경우 아래 법 조항이 적용될 수 있고 위반시 손해배상 의무가 발생할 수 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

2019. 05. 15. 10:21
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