임대료 인상관련 방어 질문드립니다.

Question

23년4월1일 2년 상가 임대계약 하였고

25년 3월31일 만기입니다.

부동산 관리인이

임대료 5%인상과 관리비(?)까지 올릴려고 하합니다.

일단 초기 임대계약 할때와 다르게 현재 옆건물이 폐건물이 되고 외벽을 높게 쳐서 사람들이 많이 다니는 도로쪽에서 저희 건물을 가리고 있는 상황입니다. (건물은 올릴예정이 없어보입니다)

이런 부분을 때문에 워크인 손님이 너무 줄긴했습니다.

임대료는 임대인이 올린다고 하면 어쩔수 없지만

관리비는 부동산 관리인니 먹는걸로 아는데

관리비 올리는건 이해가 안되네요.

둘다 막고 싶은데 조언을 구합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

말씀하신 것처럼 임대인은 5% 범위에서 차임을 인상할 수 있음은 어쩔 수 없겠으나, 상가건물임대차보호법에는 관리비에 관한 별도의 규정이 없는 상황으로 임차인과 합의되지 않은 관리비 인상은 이를 거부할 수 있습니다. 당초 관리비에 관한 약정이 있으셨을 것으로 보이며, 별다른 사정의 변경이 없음에도 일방적 의사로는 관리비 인상이 불가합니다. 내용증명을 보내 관리비 인상의 근거가 없음을 밝히시고 그에 대한 증거확보를 해두시는 것이 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

상가임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>

증감청구는 원칙적으로 어떠한 조세나 공과금의 부담 증감, 경제사정의 변동을 이유로 하는 것이므로 오히려 상황이 어려워졌다면 이를 이유로 임차인이 증액을 거부할 수 있으나 당사자 사이에 협의가 되지 않으면 결국 소송으로 다투어야 합니다.

관리비는 이와 별개로 판단해야 하는데, 인상의 근거가 없다면 이를 다툴 수 있는 것이고 관리업체에서 인상하는 것이라면 임대인이 아니라 관리업체와 협의 또는 논의해야 할 사항입니다.